Cancelar la hipoteca: Pasos, coste y recomendaciones previas

Cancelar la hipoteca puede hacer referencia tanto al momento de finalización del préstamo hipotecario, cuando se paga la última cuota, como a la amortización anticipada del resto de la hipoteca. También, al proceso para obtener la cancelación registral de la vivienda.

Repasamos todos los conceptos importantes sobre la cancelación de hipotecas: en qué consiste, cómo se hace en cada caso, qué gastos tiene y qué consejos tener en cuenta antes de realizar una cancelación hipotecaria.

¿Qué significa cancelar una hipoteca?

Cancelar una hipoteca es un término que hace referencia a varias posibles acciones. Es decir, no hay una única forma de cancelación de una hipoteca. Realmente, las tres acciones que se pueden denominar de esta manera serían las siguientes:

1. Terminar de pagar la hipoteca: el abono de la última cuota de la hipoteca supone, de hecho, cancelar el préstamo hipotecario. Será el último pago que se realice y la hipoteca quedará saldada
2. La amortización anticipada: esta sería la segunda fórmula habitual de cancelación de hipotecas. En este caso, lo que se hace es pagar lo que resta de hipoteca para, de este modo, saldarla

No se debe confundir, en cualquier caso, una amortización anticipada parcial de una amortización total. El primero de los casos no se cancela la hipoteca, sólo se reduce parte del capital. La cancelación se produce cuando se amortiza todo el resto de la hipoteca.

Por último, hay que tener en cuenta el acto jurídico a través del cual se cancelan las cargas de la hipoteca. Esto sería la que se denomina cancelación registral, en las que es necesario el paso por el registro de la propiedad para dar fe de dicha cancelación.

La cancelación registral es necesaria en caso de:

1. Venta de la vivienda
2. Solicitud de otra hipoteca

En ambos casos se trata de una fórmula que se orienta a determinar que la vivienda está efectivamente libre de cargas.

Cómo cancelar una hipoteca

La cancelación de las hipotecas dependerá, como hemos visto, del tipo de operación que sea. En todos los casos, siempre debe comenzar por la aportación de capital para saldar, o bien la última cuota de la hipoteca, o bien el capital restante por amortizar.

Generalmente, la manera más simple de proceder, tras haber realizado el pago, es la de confiar los trámites a una gestoría. Esto puede realizarse tanto a través de una gestoría externa como de la propia gestoría del banco. Se debe prestar atención a los honorarios para contrastar cuál es más interesante para el bolsillo.

También es posible realizar todo el proceso de cancelación de las hipotecas a título personal. Sin embargo, requiere un cierto tiempo ya que, además de la amortización, será necesario acudir a:

1. Notaría para la escritura de cancelación
2. Hacienda: para el certificado de Actos Jurídicos Documentados
3. Registro de la propiedad: para el certificado de cancelación registral

Es importante tener en cuenta que, pasado un tiempo, será el propio registro quien realice la eliminación de las cargas de una hipoteca ya amortizada. Sin embargo, esto tiene un plazo de 20 años desde la finalización del pago de la hipoteca.

Por tanto, si no se está en disposición de vender la vivienda o de necesitar la justificación de estar libre de cargas para otra hipoteca, tampoco es imprescindible ni obligatorio realizar el proceso hasta la cancelación registral.

Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el registro de la propiedad

Los gastos de cancelar una hipoteca pueden variar dependiendo de si se hace de manera particular o si se hace a través de una gestoría. La primera tanda de gastos que hay que tener en cuenta si se desea una cancelación registral de la hipoteca es la siguiente:

1. Gastos de notaria: para la escritura de cancelación. No es un coste fijo, depende de la hipoteca y su importe. Puede ir desde un mínimo de 90 € hasta rondar los 500 €
2. Gastos de registro: para obtener la certificación de cancelación registral de la hipoteca. Aunque tienen un importe mínimo de 24 €, pueden ir hasta los 250 €, depende del importe de la hipoteca cancelada

Además, si estas operaciones las ha realizado una gestoría, también habrá que sumar el importe de los honorarios de esta. Los honorarios de las gestorías para la cancelación de hipotecas pueden variar sustancialmente e ir desde 200 € hasta 500 € o más.

La gestoría puede ser tanto las de la entidad con la que estaba suscrita la hipoteca, como una gestoría independiente elegida por el usuario.

La comisión por cancelación anticipada de hipoteca

Además de lo anterior hay que tener en cuenta que, si se hace una amortización anticipada es posible que se aplique una comisión de cancelación. Esta comisión fue modificada en la nueva ley hipotecaria del año 2019 de manera que:

Para hipotecas firmadas a partir de del 15 junio de 2019:

Para hipotecas firmadas entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019 es posible aplicar una comisión de 0,5% los cinco primeros años y del 0,25% el resto de vida de la hipoteca.

En el caso de las hipotecas firmadas antes del 9 de diciembre de 2007 es posible cargar hasta el 1%. En todos los casos, en la amortización anticipada se aplica la comisión sobre el capital restante por amortizar.

Consejos antes de cancelar una hipoteca

Antes de cancelar una hipoteca, y dependiendo del tipo de cancelación, hay una serie de cuestiones a revisar.

Si se trata de una cancelación registral, tras haber concluido el pago de la totalidad de la hipoteca, simplemente debemos tener en cuenta los gastos que va a suponer. La principal duda aquí es sin recurrir a una gestoría o hacer los trámites personalmente.

La diferencia estriba en la dedicación de tiempo y de gestiones que se debe realizar para los trámites a título personal, que, si no se tiene cierta desenvoltura con las documentaciones e instituciones, puede resultar algo largo y complejo.

En el caso de una amortización anticipada hay que tener en cuenta algunas cuestiones relevantes:

• ¿Aplicará comisión de amortización anticipada el banco? No todos los bancos aplican esta comisión, y, en todo caso, no se aplica del mismo modo. Hay que tenerla en cuenta por lo que puede encarecer la operación de cancelación hipotecaria
• ¿Cuáles son los gastos totales de la cancelación? Esta es otra pregunta que el usuario debe hacerse ya que, los gastos de cancelación en una amortización anticipada no siempre son baratos. Y, si la amortización se hace para ahorrar es necesario conocerlos
• ¿Por qué estoy amortizando anticipadamente? La amortización anticipada, sobre todo en un momento de tipos bajos como el actual, no siempre se considera una buena opción de ahorro. Ya que el dinero de la amortización invertido puede suponer más beneficio que el ahorro de la cancelación

Alternativas si vas a cancelar una hipoteca

Si la cancelación de la hipoteca se produce por última cuota de la misma, realmente no hay alternativas a tener en cuenta. Se cierra el ciclo de vida de un producto financiero que ya ha sido pagado y no supondrá coste en el futuro.

Si la cancelación es anticipada la cuestión es diferente:

• Cuando la cancelación hipotecaria se anticipa para vender la vivienda y comprar otra, la alternativa podría ser acudir a una hipoteca puente, que permitirá unir durante un periodo de tiempo (mientras se vende la primera vivienda) la hipoteca de la antigua y de la nueva.
• Cuando cancelar la hipoteca se hace para obtener un beneficio, en forma de ahorro de intereses, se debe tener en cuenta el tipo de interés actual y el ahorro que se va a obtener. La alternativa sería invertir el dinero destinado a la cancelación para que genere más intereses.