Antes de comenzar. Las condiciones que vamos a mostrarte son las que públicamente ofertan las entidades bancarias, no obstante siempre hay margen de mejora y negociación si cuentas con el respaldo de especialistas hipotecarios. Nosotros, gracias al elevado número de préstamos que tramitamos, tenemos acceso a condiciones más ventajosas y queremos ponerlas a tu disposición de forma totalmente gratuita. En sólo dos minutos, dejándonos tus datos aquí te contactaremos a la mayor brevedad posible.
Si nos retrotraemos década y media atrás, elegir entre hipoteca fija o hipoteca variable hubiera sido pan comido. Y es que hace algunos años, los préstamos con un interés fijo no tenían apenas demanda y consecuentemente tampoco se buscaba obtener de ellos reclamo por parte de los bancos.
De hecho, basta atender a la evolución a lo largo de los diferentes años para constatar que el interés fijo era una cuestión cuasi marginal y su verdadero despegue lo veríamos a partir de 2015:
La razón a este cambio responde básicamente a dos cuestiones: por un lado, bancos que temen intereses bajos a futuro (prefiriendo asegurarse los ingresos a tasas actuales) y por otra, clientes que ven en estos momentos una oportunidad para fijar la cuota de por vida.
A continuación vamos a repasar ambas opciones incidiendo en qué factores son clave a la hora de escoger, puesto que tenemos que contar con una serie de factores que van más allá del mero tipo de interés y en ocasiones podrían resultar problemáticos si no atendemos a ellos en origen.
¿Qué es una Hipoteca a Interés fijo?
Una hipoteca a tipo fijo es aquella en la que, mientras que cumplamos con las condiciones de bonificación pactadas de antemano, vamos a soportar una cuota lineal ajena a los vaivenes del mercado hipotecario.
Esta característica nos permite eliminar completamente el llamado “Riesgo de Tipos de Interés”, referido al riesgo dinerario que soportamos en una hipoteca a interés variable cuando por efecto del índice de referencia acabamos pagando más o menos cantidad.
Quienes no seáis todavía usuarios de hipotecas quizás tengáis este concepto un tanto alejado, pero hasta hace bien poco era frecuente encontrarse a alguien que estaba cada cierto tiempo pendiente del calendario para saber si la letra le iba a subir o le iba a bajar.
En cualquier caso, y como veremos más adelante, el tema del índice es una preocupación propia de quien suscribe una hipoteca a interés variable. Por otro lado, los usuarios de interés fijo tienen por delante un préstamo calculado siempre a la misma tasa, siempre y cuando no incumplamos cualquiera de las vinculaciones previas.
De esta forma, un usuario de hipoteca fija incluso conoce de antemano cuál será su interés acumulado final y en base a este podrán trabajar su presupuesto de amortizaciones (ojo, que este servicio puede escaparse de nuestro presupuesto)
¿A quién le puede interesar un interés fijo?
La hipoteca a tipo fijo está hecha a medida para el perfil más conservador. La persona que hoy sabe que durante los próximos 300 meses va a pagar 550 euros de hipoteca, y que dicha hipoteca se hace accesible.
El perfil de cliente de interés fijo, desde luego, no quiere sobresaltos, prefiere suscribir hoy, a un precio más caro, siempre y cuando no tenga que estar pensando en que a futuro le puedan subir la letra y encontrarse con una situación perjudicial y más difícil de afrontar.
Esto es una actitud bastante extendida y, sobre todo, comprensible. Lo habitual es que nuestra estabilidad financiera y poder adquisitivo aumente conforme lo hace nuestra edad, principalmente porque se promociona o porque se acumulan privilegios laborales. Es lógico que, si una persona que hoy tiene el puesto de mozo de almacén ve factible una cuota, trate de afianzar dicha cuota para cuando sea jefe de sección.
Así pues, como potencial usuario de interés fijo, has de sabes que vas a pagar de inicio una tasa mayor de la que pagan tus coetáneos a interés variable. ¿Esto es malo? No necesariamente, depende de lo identificado que te encuentres con la frase famosa de “hombre precavido vale por dos”.
Entramos directos hacia el tema de la amortización. Seguramente, nadie suscriba un préstamo contando con que en un plazo no mayor a dos años vaya a recibir una herencia de una tía abuela perdida en Burgos, pero sí se puede dar el caso de que alguien sepa que está pendiente de recibir una porción de una venta/ herencia /participación, con la cual pretende dar carpetazo a parte del préstamo.
En tal caso, se desaconseja por completo una hipoteca a tipo fijo. Las hipotecas que nos ofrecen un interés inamovible durante toda la vida del préstamo lo hacen teniendo en cuenta que, pese a previsiones, exista la posibilidad de que el interés oficial sea superior a cero.
Dicha circunstancia hace que el compromiso del banco para mantenerte un interés constante sea contraprestado por un vínculo similar, de ahí que el cobro sea alto.
En concreto, la práctica totalidad de las hipotecas a tipo fijo van a calcularte una comisión por amortización anticipada, tanto total como parcial, que a máximos (y casi siempre se aplica máximos) resultará del 2% durante los 10 primeros años y después quedará en el 1,50%, hasta que finalice el préstamo.
Por eso, la persona que tenga pensado cubrir la hipoteca antes de agotar el préstamo, no debería tener interés alguno en acudir a una hipoteca a interés fijo. De primeras pagará más que con el índice + diferencial, además el costo de amortización anticipada será mucho mayor y, por tanto, cada anticipo que hagamos sobre el capital vendrá penalizado.
El cliente ideal de la hipoteca fija será básicamente aquel que ve que la cuota es accesible a día de hoy, y que no tiene interés en acortarla aunque consolide un pequeño ahorro.
¿Qué es un interés variable?
El interés variable es aquel que, tras un corto periodo de interés fijo (por lo general a 12 meses), se formaliza teniendo en cuenta dos aspectos: el índice de referencia y el diferencial.
El índice de referencia es la medida objetiva por la cual los bancos van trazando la escalada o la desescalada de sus precios. Por regla general, se establece como índice principal el Euribor a 12 meses, si bien antiguamente podíamos ver otros índices diferentes.
El Euribor no es ni más ni menos que el tipo de interés al cual se prestan entre sí dinero los bancos, por supuesto está condicionado por la política monetaria del BCE y a razón de ello es por lo que está en tipos de interés negativos.
Hagamos el cálculo: si al BBVA le cobran 0,50% por dejar el dinero en el BCE y en cambio ese mismo dinero le cuesta un 0,30% si se lo presta al Commerzbank, ¿Qué opción realizará?
Por supuesto, el hecho de contar con el Euribor lo que hace es que el banco vaya cubriendo sus previsiones de evolución del tipo de interés interbancario. Así, si a futuro el interés se dispara como en pleno 2008, el banco nunca dejará de perder dinero, puesto que esa alza de precios la estará trasladando a los hipotecados.
Ya en segundo término entraría lo que se conoce como diferencial. El diferencial no es más que la comisión cierta que se llevará el banco de turno por otorgarnos la hipoteca, algo semejante a un “margen comercial” para quien esté familiarizado con el término.
Así pues, quien decida suscribir una hipoteca a interés variable sabe que siempre contará con el diferencial, más luego lo que aparte pueda aportar o detraer el Euribor. Para quien esté pensando en ello, sabed que con la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019 queda perfectamente determinado que nunca veremos a un banco pagarnos por darnos una hipoteca, por lo que un Euribor depresivo nunca nos afectará más allá del cómputo total del 0%.
¿A quién le interesa una hipoteca con el tipo de interés variable?
El interés variable, a diferencia del interés fijo, puede considerarse como una suerte de apuesta recomendada para un perfil más ávido o al menos más flexible.
El interés fijo a día de HOY nos proporciona un encarecimiento evidente, puesto que siempre vamos a ver un tipo mucho mayor al que nos resulta de Euribor + diferencial. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el índice de referencia no es estático. Por muchos años que haya permanecido así. hay que considerar la posibilidad de que pueda variar.
En su grado máximo, el Euribor superó holgadamente el +5%, y en grado mínimo lo estamos viendo en el entorno del -0,50%. Pero, ¡Atención! un Euribor negativo es una anomalía, por lo que nunca debemos hacer cálculos en base a un Euribor negativo como el que nos estamos encontrando.
Cuando hacemos números con el Euribor debemos fijarnos en su grado máximo, es decir en base al +5%. Si esos niveles se ajustan más a tus cuentas entonces adelante, pero siempre pensando que en un periodo de 20 a 30 años los niveles actuales van a dejar de existir.
Por otro lado, si optas por una hipoteca de tipo variable ya sabes que no vas a encontrarte con los gastos de cancelación anticipada que soportan los tenedores de préstamos a tipo fijo. En el caso variable lo normal, además de que se sitúe en al nivel o por debajo del 0,25%, es que encontremos un vencimiento a los 3 o 5 años.
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Préstamos destacados a tipo variable
En el mercado encontramos un amplio abanico de hipotecas a tipo variable, ya que son las más abundantes. Para este artículo vamos a recoger una recomendación de las mejores ofertas a modo de guía.
Hipoteca a Tipo Variable de ING
En el puesto número 1 te traemos al banco holandés online por excelencia, lanzándose al ruedo con una interesante hipoteca que nos da los 12 primeros meses al 1,99% y el resto a Euribor + 0,99%. En cuanto a la cobertura máxima que nos van a ofrecer, sería del menor valor entre el 80% de precio de compraventa y 80% de precio de tasación, no obstante contamos con la ventaja de que nos permite una duración máxima de 40 años.
A cambio nos van a solicitar la nómina, el seguro de hogar y también la suscripción de un seguro de vida. Interesante también resulta saber que se hacen cargo de los gastos de tasación siempre y cuando formalicemos finalmente la hipoteca con ellos.
Hipoteca Santander
El principal banco español nos ofrece un interesante plan con un inicial a 12 meses del 1,59% y el resto a Euribor +0,79%. El plazo máximo sería de 30 años y con cobertura del 80% del menor entre precio de compraventa y precio de tasación, como viene siendo la costumbre.
Eso sí, para ello tendrás que cumplir los siguiente requisitos:
- Nómina de 2.400 €/ o más,
- al menos, 3 recibos domiciliados,
- 6 usos trimestrales de tarjetas de débito o crédito,
- Seguro de hogar,
- Seguro de vida,
- Saldo de 50.000 € o más en Plan de Pensiones o más de 30.000 € en fondos.
Hipoteca a Tipo Variable de Coinc
Lo mejor que tiene el neobanco de Bankinter es no exigirnos ninguna vinculación. Su tipo de interés más ventajoso será un 1,89% los 12 primeros meses y después Euribor + 0,99%.
Coinc nos ofrece a su vez una cobertura del 80% sobre la vivienda habitual y 60% sobre la segunda vivienda.
Préstamos destacados a tipo fijo
Al igual que hicimos en el apartado anterior, vamos algunas de nuestras recomendaciones de los mejores préstamos a tipo fijo, para que podáis seleccionar la que más se os ajuste.
Hipoteca Fija Online Bonificada Banco Santander
La entidad nos ha dispuesto de un préstamo que parte de un interés del 1,55% TIN (2,68% TAE) el primer año, y se mantendría en el 1,55% TIN (2,17% TAE) siempre que no cumplamos con la larga lista de requisitos que exige este banco: la nómina, tres recibos, tarjetas, seguro de hogar y seguro de vida.
En cuanto a la cobertura máxima, ofrecen el 80% del precio de compraventa y 80% de valor de tasación y un plazo de financiación máximo 25 años.
Hipoteca Bonificada a Tipo Fijo Targobank
Targobank, entidad que pertenece al grupo francés Credit Mutuel y que ya hemos presentado en anteriores ocasiones, nos trae una oferta bastante interesante. Si contratamos cuenta corriente, seguro de vida y seguro de hogar obtenemos un tipo de interés del 1,59% TIN (1,90% TAE), con un plazo máximo de 30 años.
En este caso también nos encontramos con una cobertura máxima es el menor entre 80% del precio de compraventa y 80% de valor de tasación.
Conclusión
Como podemos ver el mercado es amplio, variado y por supuesto accesible a cada cliente. Encontraremos entidades que nos comprendan y productos que nos resulten adaptables: por tanto, no tenemos la necesidad de suscribir aquello que no se ajuste a nuestras circunstancias personales y económicas porque además siempre podremos negociar las condiciones con la entidad.
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