Cómo pedir una hipoteca: requisitos y qué se necesita

Solicitar un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes a lo largo de la vida. Se trata de un préstamo de larga duración que, por un lado, nos permitirá comprar nuestra vivienda, y supondrá una cuota durante años.

Analizaremos todos los pasos necesarios para pedir una hipoteca, desde el momento de la decisión de adquirir la vivienda hasta la firma del préstamo hipotecario. Nos detendremos en las características y elementos a tener en cuenta de cada uno de los pasos y procesos.

Cuáles son los requisitos para solicitar una hipoteca

A la hora de plantearse solicitar una hipoteca deberíamos distinguir dos rangos importantes de requisitos:

• Los requisitos personales previos a solicitar una hipoteca
• Los requisitos que solicitará el banco

Los requisitos previos son una serie de preguntas que deberemos hacernos antes de plantear la solicitud de un préstamo hipotecario. Por su parte, los requisitos que solicitará el banco son cuestiones relevantes para la aprobación de las hipotecas.

Requisitos personales previos a solicitar una hipoteca

Se trata de una serie de preguntas y cuestiones básicas que debemos ser capaces de responder o tener claras antes de iniciar una solicitud de préstamo hipotecario.

Aunque puede haber más, las más relevantes serían:

• Si la vivienda elegida es realmente la vivienda que deseas y que más se ajusta a tu necesidad de habitabilidad y a tu bolsillo
• Si el precio de la vivienda se encuentra en rango para que resulte asequible para tus finanzas personales
• Si se dispone de ahorro suficiente para cubrir la parte no financiada por el banco de la compra de vivienda, y los gastos que puedan surgir

Es importante en este momento valorar que generalmente se recomendaría que el nivel de endeudamiento nunca supere el 35% de los ingresos netos, descontando los gastos fijos.

En este aspecto, obviamente, si se va a cambiar una vivienda está suponiendo un coste, por una hipoteca, se puede utilizar el coste a efectos de calcular la nueva operación.

Por ejemplo, cuando se vive de alquiler y se va a comprar, o cuando se va a vender una vivienda y adquirir otra.

En definitiva, los requisitos personales previos a la solicitud de un préstamo hipotecario tienen que ser preguntas y respuestas claras sobre el impacto económico de la compra, del préstamo y nuestra capacidad de responder a todo.

Requisitos que solicitará el banco

En este apartado no consignaremos la documentación que puede solicitar el banco en un proceso de estudio de la hipoteca (lo haremos más adelante) sino a aquellos requisitos básicos para la concesión de una hipoteca. Fundamentalmente, son requisitos de solvencia y garantía:

• Tener ingresos regulares y estables: es una parte fundamental. En muchas ocasiones se requerirá una cifra de ingresos mínimos. También será necesario demostrar dichos ingresos con documentación relativa
• Tener un bajo nivel de endeudamiento: cómo hemos indicado, el nivel de endeudamiento es otro factor clave. Con un elevado nivel de endeudamiento, incluso siendo solvente, es probable que se deniegue el préstamo hipotecario
• Disponer de ahorro o financiación de parte de la hipoteca: la mayoría de hipotecas sólo ofrecen un porcentaje de financiación del valor de tasación o compraventa. En estos casos será necesario que el solicitante pueda cubrir el dinero no financiado
• Disponer de garantías: una hipoteca es un préstamo con garantía hipotecaria, es decir, la propia vivienda se utiliza como garantía de la operación. Pero, generalmente, los bancos van a solicitar un nivel elevado de garantías que puede llevar añadido la presencia de avales

Estudiar y comparar hipotecas antes de contratarlas

Aunque puedes utilizar herramientas de apoyo, como nuestro comparador de hipotecas, que te facilita ubicar aquellas hipotecas que mejor se ajusten a tu necesidad, hay una serie de parámetros que siempre deberás contrastar a la hora de elegir una hipoteca.

En primer lugar, el tipo de interés que más se ajusta a lo que tu bolsillo va a necesitar. Es importante tener en cuenta que se trata de la operación financiera más larga que se suele realizar en la vida, por ello hay que elegir de manera correcta entre:

• Hipoteca a tipo fijo: en esta hipoteca la cuota se mantiene inalterable durante la duración del préstamo. Siempre pagarás lo mismo independientemente de cómo evoluciona el mercado con los índices de referencia
• Hipoteca a tipo variable: en este tipo de préstamo hipotecario la cuota puede variar. Los intereses se componen de un índice de referencia (generalmente Euríbor) más un diferencial. Periódicamente se revisa para modificar la evolución del índice de referencia
• Hipoteca mixta: en las hipotecas mixtas se produce un cruce entre una hipoteca tipo fijo y a tipo variable. Generalmente, durante un periodo de vida (al comienzo de la hipoteca) se aplican tipo fijo, y el resto de vida de préstamo se aplica un tipo variable

Otro elemento a tener en cuenta es el sistema de amortización de la hipoteca. En España no se habla mucho de esto, y, sin embargo, los sistemas pueden ser muy distintos entre sí. En nuestro país las hipotecas generalmente utilizan: el sistema de amortización francés:

• Sistema de amortización francés: sistema de cuotas constantes en el que los intereses se cobran fundamentalmente durante los primeros años de vida del préstamo. Por ello, el capital se reduce poco durante esos primeros años
• Sistema alemán: sistema de cuotas constantes en el que los intereses van disminuyendo de manera progresiva a la vez que se amortiza el capital

Otro elemento a tener en cuenta es la diferencia entre TIN y TAE. Usualmente, los préstamos se presentan con los intereses TIN, pero es la TAE la que determinará el coste final del préstamo. Por eso conviene entender ambos términos, y revisarlos en la propuesta:

• TIN: Tipo de Interés Nominal, es el coste neto que te cobrará el banco por prestarte dinero. No incluye los posibles gastos, comisiones o costes de productos vinculados
• TAE: Tasa Anual Equivalente: es el resultado de una operación en la que se tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la forma de pago, los gastos que genera la operación y las comisiones. En definitiva, es el precio que se paga con todos los costes añadidos en la hipoteca

También es fundamental a la hora de la comparativa entre hipotecas valorar las comisiones y gastos. Tras la reforma hipotecaria de 2019, una parte importante de las comisiones y gastos queda a cargo de los bancos.

Las comisiones más comunes son:

• Comisión de apertura
• Comisión de reembolso

En la actualidad, pocas hipotecas cobran comisión de apertura. Por su parte, la comisión de reembolso sólo se suele aplicar en caso de haber generado pérdida financiera a la entidad. Se aplica de manera diferente en las hipotecas variables o fijas:

• Hipoteca fija: máximo 2% los 10 primeros años de hipoteca. Máximo 1,5% resto de hipoteca
• Hipoteca variable: máximo 0,15% los cinco primeros años de hipoteca

Proceso de solicitud de estudio de una hipoteca

El proceso de solicitud de estudio de una hipoteca es el paso previo a la concesión del préstamo hipotecario. Se trata de un proceso en el que la entidad financiera estudiará la solicitud de préstamo y procederá a su aprobación o denegación.

Una solicitud de estudio de préstamo hipotecario se puede realizar a través de Internet en la mayoría de entidades financieras, aunque, también en las propias sucursales.

• Generalmente, las solicitudes de estudio comienzan con un formulario simple en el que será necesario aportar información como:
• Datos personales
• Ingresos
• Valor de la vivienda
• Cantidad a financiar
• Tipo de hipoteca
• Localización de la vivienda

Con estos datos se puede abrir el proceso, sin embargo, no suelen ser suficientes para un estudio ya que es necesario incorporar documentación. La documentación común en una solicitud de hipoteca sería:

1. Datos y documentos identificativos de los solicitantes
2. Justificantes de ingresos regulares: desde nóminas hasta cuotas de la Seguridad Social para trabajadores autónomos
3. Justificante de otros ingresos (por ejemplo, rentas o ingresos pasivos)
4. Declaración de la Renta
5. Documentación sobre otros préstamos (generalmente bastará con los recibos pagados)
6. Extractos de saldos bancarios
7. Vida laboral
8. Nota simple de la vivienda a hipotecar y de otras propiedades si se tienen

Eventualmente, la entidad también solicitará la presencia de los datos relativos a un avalista, si es que considera necesaria su presencia en la operación.

Con estos datos y documentos, más los que la entidad pueda solicitar, se procede al estudio para la denegación o aprobación de la hipoteca.

Pasos tras la aprobación de la hipoteca

Tras la aprobación de la hipoteca se inicia el último proceso en el que se formalizará el préstamo hipotecario y se podrá proceder a la adquisición de la vivienda con la financiación recibida.

Así, la entidad envía la documentación a un notario donde se preparará la escritura. El titular puede seleccionar qué notaría, aunque lo común es que se realice con los propios notarios que presenta la entidad.

El cliente deberá haber sido informado por el notario sobre todos los datos relativos a la hipoteca con 10 días de antelación sobre la firma.

Tras la firma de la escritura de préstamo la operación se da por cerrada y se inicia el proceso de vida del contrato de hipoteca entre el titular y la entidad. También, en ese momento, se inscribirá la hipoteca en el registro de la propiedad.

Generalmente, los pasos burocráticos se realizan a través de una gestoría que es la que se encarga de los papeleos, y de la retirada de las escrituras, liquidación de impuestos, etc.

¿Solo se puede pedir una hipoteca en las oficinas?

No. En la actualidad es perfectamente posible hacer un estudio y solicitud de un préstamo hipotecario a través de Internet. De hecho, la mayoría de entidades financieras permiten la solicitud de hipotecas a través de Internet o de manera presencial en las sucursales.

Sin embargo, esto no significa que todas las entidades faciliten la contratación exclusivamente online. Podemos distinguir tres modelos de solicitud de hipoteca a través de Internet:

• Gestión de la hipoteca de forma integral por internet: en este tipo de gestión todo el proceso se realiza a través de Internet, incluyendo el envío de información, estudio, etc. Sólo será necesaria la presencia física del solicitante en la firma notarial
• Gestión de solicitud y envió de datos de la hipoteca por internet: en este caso, la entidad contacta con el usuario y pueden realizar una pre aprobación de los datos obtenidos por Internet. Sin embargo, la documentación y el proceso continúa de manera presencial
• Gestión de contacto para solicitud de hipoteca: es cuando la entidad contacta con el usuario cuando rellena el formulario de solicitud de más información sobre una hipoteca. Generalmente se emplaza al usuario a acudir a una sucursal presencial del banco

¿Cuál es el mejor banco para pedir una hipoteca?

No es posible determinar cuál es el mejor banco, ya que, en todo caso hablamos de los mejores créditos hipotecarios y, tampoco siempre van a adecuarse del mismo modo a todos los usuarios.

En la actualidad las ofertas de hipotecas son muy próximas entre sí en cuanto a prestaciones. Por tanto, dos elementos a valorar, que pueden diferenciar una hipoteca de otra son:

• El precio final de la hipoteca
• La cantidad de productos (y su coste) necesarios para obtener la bonificación que mejore el precio de la hipoteca

Esto, por ejemplo, significa que alguien que ya trabaja con una entidad y que tiene una serie de productos asociados, puede establecer un beneficio de esta vinculación que no extraerá a otro usuario para el que la entidad es nueva.

Por eso, a la hora de plantearse solicitar una hipoteca, resulta fundamental hacer un estudio previo de la situación económica y financiera personal, y, por supuesto, una buena comparativa de las mejores hipotecas del mercado.

Conoce aquí más sobre las opiniones de las hipotecas del BBVA, las opiniones sobre las hipotecas de Coinc y las opiniones sobre la hipoteca de Bankinter.

¿Cuál es el mejor momento para pedir una hipoteca?

Si se intenta analizar el mejor momento para solicitar una hipoteca, se puede hacer desde dos ópticas diferentes.

La primera de ellas es el momento vital que el usuario elige para solicitar su hipoteca. En este sentido, se suele recomendar que:

• Se disponga de estabilidad económica suficiente
• Se tenga un buen historial crediticio
• No se mantengan deudas
• Se haya elegido correctamente una vivienda en función de los ingresos y gastos que se tienen y que se prevén para los años siguientes

La segunda cuestión que se puede valorar sobre el mejor momento para solicitar préstamos hipotecarios es si existe algún momento del año en el que resulta más adecuado pedir una hipoteca.

Realmente esto no está demostrado de forma concluyente. Sin embargo, sabemos que los meses de verano y el último mes del año son momentos en los que se firman menos hipotecas. Esto puede crear cierta tendencia a mejores ofertas inmediatamente después.

Sin embargo, con un mercado tan igualado como el actual, no serán ofertas muy diferenciadas respecto al resto del año.