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Hipoteca inversa: qué es, cómo funciona y qué bancos la ofrecen

17/11/2022

Las hipotecas inversas son herramientas de financiación que proponen, a las personas mayores de 65 años, obtener una renta vitalicia (un pago único) hasta su fallecimiento a cambio de hipotecar la vivienda. La deuda deberá ser asumida en el futuro por los herederos.

Repasamos todo sobre esta herramienta de financiación, poco conocida en nuestro país. Analizamos qué es, cómo funciona y qué exigencias tiene una hipoteca inversa, también cuestiones relevantes como la devolución del capital o la cancelación anticipada.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas son un producto de financiación regulado, y que, aunque bastante utilizado en otros países del entorno europeo, en nuestro país no tiene una gran implantación.

Una hipoteca inversa, básicamente, consiste en poder obtener financiación a través de una renta mensual vitalicia o un pago único. Esta financiación parte de una hipoteca sobre la vivienda que debe hallarse libre de cargas.

Se trata de un modelo de financiación concebido fundamentalmente para personas mayores de 65 años. Se considera, a este efecto, que puede ser una herramienta complementaria de la pensión de jubilación. Puede proporcionar una renta mensual vitalicia.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa se constituirá a partir de la vivienda que se va a hipotecar. Con la edad del titular o titulares, se conforma un acuerdo de financiación que se puede traducir en un pago único o en una renta vitalicia hasta el fallecimiento del titular o titulares.

Es importante señalar que los titulares no pierden la titularidad de la vivienda. Es decir, pueden seguir viviendo en su casa y manteniendo la propiedad que, sin embargo, se encontrará hipoteca.

La cancelación de la hipoteca se debe producir al fallecimiento de los titulares, momento en el que los herederos deberían hacerse cargo de las cargas correspondientes a la hipoteca. Es decir, durante la vida de los solicitantes no existe la obligación de amortización.

Otro motivo para cancelar la hipoteca inversa es la posibilidad de hacerlo de manera anticipada. Es posible hacerlo en cualquier momento, pero conllevará los gastos que se derive del contrato hipotecario.

No existe un único tipo de hipoteca inversa, lo habitual es encontrar dos modelos:

  1. La total: en la que se propone una financiación basada sobre el total del valor de la vivienda hasta la pervivencia del titular
  2. La temporal: donde se propone una cantidad financiada durante un plazo temporal negociado qué cubrirá el máximo que la entidad ofrece por el valor de la vivienda

Requisitos de una hipoteca inversa

Los requisitos habituales para poder solicitar una hipoteca inversa serían:

  • Tener una edad usualmente superior a los 65 años (aunque puede variar)
  • Ser titular de una vivienda libre de cargas (aunque si lo que falta de hipoteca previa es poco, se pueden incluir en la operación)

A estos dos requisitos principales cada entidad puede añadir condiciones particulares.

Generalmente, el cálculo de la financiación que se ofrecerá por la hipoteca inversa va a depender de dos factores:

  1. La edad de los titulares
  2. El tipo de vivienda y su valor

Por norma general, no se puede solicitar una hipoteca para un local comercial.

¿Qué bancos ofrecen una hipoteca inversa?

En este momento, en el mercado hipotecario convencional, no existe una oferta explícita de hipoteca inversa. Esto significa, que, al menos las principales entidades bancarias, no ofrecen abiertamente este producto de financiación.

No se puede asegurar que no exista la posibilidad de contratar el producto, pero no es un producto con una gran demanda, ni con una gran oferta. Aunque, es cierto que algunas plataformas crediticias ofrecen productos similares o bajo el mismo nombre.

¿Cómo devolver el capital de una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa no exige amortización constante o cuotas mensuales. Se trata de un producto que se orienta habitualmente o a un determinado periodo de tiempo pactado, o a la pervivencia del titular.

Sin embargo, tras el fallecimiento del titular, los herederos adquieren la titularidad, y con ella la hipoteca. En ese momento, podrán:

  • Quedarse con la vivienda: teniendo que asumir la deuda de la hipoteca inversa. Esto se puede hacer conformando una nueva hipoteca por el importe de la deuda, o, más directamente, abonando la deuda
  • Vender la vivienda: se puede optar por la venta de la vivienda para satisfacer la deuda. Si el dinero obtenido no alcanza para liquidar la hipoteca, esta se mantiene vigente hasta su finalización

¿Se puede cancelar una hipoteca inversa?

Sí, puede ser cancelada en cualquier momento. En la amortización anticipada de la hipoteca, se puede aplicar o no comisión dependiendo del contrato firmado.

Se abonará el dinero dispuesto hasta el momento de la cancelación más los intereses correspondientes y los gastos generados.

En definitiva, no deja de ser un préstamo basado en una garantía hipotecaria, pero en ningún caso se ha perdido la titularidad sobre la vivienda. Esto hace que, efectivamente, la cancelación anticipada si ya no se necesita la renta, sea perfectamente viable.

Opiniones sobre la hipoteca inversa

Son varios los usuarios que ya disponen de una hipoteca inversa y que conocen de primera mano las ventajas y desventajas de tenerla.

  • En cuanto a las opiniones positivas, los clientes destacan la flexibilidad en los pagos, el hecho de que mantienes la propiedad de tu residencia y que puedes cancelarla de forma anticipada.

  • Con respecto a los comentarios negativos, muchos son los que se quejan de que la deuda con el banco va aumentando conforme pasa el tiempo.

Conclusión: ¿es una buena opción una hipoteca inversa?

No resulta sencillo determinar si contratar una hipoteca inversa es una opción buena o mala. Como cualquier producto financiero encontraremos ventajas y desventajas:

Ventajas

  • Permite rentabilizar la vivienda en la que se vive sin perder la titularidad ni el derecho a su uso
  • Facilita una renta vitalicia que puede complementar la pensión de jubilación
  • Suele asociarse con un seguro de renta vitalicia en caso de que la financiación se agote antes de la pervivencia del titular, por lo que este podrá seguir cobrando la renta

Desventajas

  • Es un producto caro: generalmente estas hipotecas duplican o incluso triplican los intereses respecto a las hipotecas convencionales
  • Dependen de los valores de tasación y de los porcentajes de financiación, con lo cual, no se accede a la financiación total del valor real de la vivienda
  • Genera la necesidad de asumir la deuda a los herederos tras el fallecimiento de los titulares, con una hipoteca de un valor muy superior a la media de mercado

Basándonos en las ventajas y desventajas, podemos concluir que se trata de un producto que puede ser útil para complementar la pensión de jubilación, cuando se tiene una vivienda sin cargas.

Pero, a la vez, es un producto caro, difícil de encontrar ya que los bancos son reacios a su concesión, y que genera, a futuro, un problema financiero a los herederos de la vivienda.

Por tanto, se trata de una decisión compleja, personal y que debe valorar a fondo todos los aspectos que van desde las necesidades económicas reales, hasta el futuro económico de los herederos.

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