Amortización anticipada de la hipoteca: Cómo hacerla, gastos

En la amortización anticipada de la hipoteca se busca la reducción del préstamo hipotecario aportando un capital para hacerlo. Puede ser una amortización anticipada parcial, reduciendo cuota o plazo, o una amortización anticipada total, que precede a la cancelación del préstamo.

Profundizamos en la amortización antes de tiempo de las hipotecas, su funcionamiento, cómo se puede hacer, si es útil para el ahorro, o si es mejor ahorrar. Repasamos también algunas características a tener en cuenta, como las comisiones, gastos y consejos relevantes.

¿Qué es la amortización anticipada de la hipoteca?

Pedir un préstamo hipotecario es una de las acciones financieras a más largo plazo que solemos realizar. Además, es una decisión importante ya que impacta en nuestras finanzas durante años. La amortización anticipada busca recortar este impacto.

Amortizar de manera anticipada una hipoteca significa reducir las cantidades pendientes de dicho préstamo antes de su plazo natural. Esto sería posible de dos formas:

• Amortización anticipada parcial: en la que se reduce una parte del importe pendiente
• Amortización anticipada total: en la que se reduce todo el importe pendiente y se procede a cancelar la hipoteca

Generalmente, será posible en la amortización anticipada parcial será posible tomar la decisión sobre dos maneras de aplicar esta anticipación:

1. Amortización para reducir el plazo: en esta amortización, aunque la cuota mensual se mantiene igual, se reduce la cantidad de tiempo que durará la hipoteca
2. Amortización para reducir cuota: en este caso la reducción de la amortización hace que la cuota mensual sea más baja, mientras que la duración del plazo de amortización será el mismo

¿Cómo hacer una amortización antes de tiempo?

El proceso de amortizar de manera anticipada un préstamo hipotecario es sencillo. Tan sólo se debe comunicar la intención a la entidad financiera, y seguir los pasos que se nos pidan en este sentido. Es un procedimiento relativamente rápido y sin complicaciones.

En cualquier caso, no hay que olvidar, que, si se hace una amortización total, y se procede a la cancelación de la hipoteca, se deberán dar los pasos correspondientes en este sentido.

Hay dos cuestiones relevantes a la hora de tomar la decisión sobre amortizar anticipadamente la hipoteca:

¿En qué momento amortizar anticipadamente las hipotecas?

Aunque depende del sistema de amortización que se aplique (en España habitualmente el sistema francés) no es lo mismo la amortización anticipada cercana a la firma de la hipoteca o cercana a su finalización.

En el sistema de amortización francés, los primeros años de vida de la hipoteca se pagan más intereses en las cuotas. Por tanto, amortizar de manera anticipada durante sus primeros años abarata el coste final, ya que reduce los intereses aplicados.

Sin embargo, generalmente la amortización anticipada se produce en la zona media o al final de la vida de la hipoteca. Este es un factor a tener en cuenta si se plantea amortizar anticipadamente para ahorrar.

Otra cuestión sobre el momento de la amortización es, en las hipotecas variables, si hacerlo antes o después de la revisión de cuota. Aunque, en este caso, si hemos tomado la decisión de qué tipo de amortización vamos a hacer, la influencia no es tan relevante.

¿Amortizar antes para ahorrar?

Este es otro factor relevante a tener en cuenta. Una amortización anticipada se realiza cuando se dispone de una cantidad de dinero que permite la operación. Sin embargo, puede surgir la duda de si es más interesante amortizar o ahorrar, o invertir.

La cuestión no es menor, ya que se trata de una decisión que habitualmente se toma sobre una cantidad de dinero importante.

En general, la amortización anticipada se aconseja cuando el índice de referencia, en este caso el Euríbor, se encuentre por encima de la inflación. Algo que en este momento no ocurre. Esto es así porque siempre se considera que batir a la inflación es el objetivo de cualquier ahorro.

Por regla general, se podría decir que a menor coste del préstamo hipotecario menor interés en la amortización, ya que, por ejemplo, el dinero de la o de amortización invertido en otros productos financieros en los mismos plazos resultaría más rentable.

Comisiones por amortizar antes de la fecha

Tras la nueva ley hipotecaria de 2019 se modificaron las condiciones de la amortización anticipada. Esta modificación trajo consigo la posibilidad de aplicar comisiones que se relacionan con la pérdida financiera que tendrá el banco en la amortización.

Las comisiones están limitadas por la ley y son las siguientes:

1. Hipotecas a tipo variable: como máximo se podrá aplicar una comisión del 0,25% del capital amortizado durante los tres primeros años (y nada el resto) o una comisión del 0,15% en los cinco primeros años (y nada el resto)
2. Hipotecas a tipo fijo: como máximo, en las hipotecas a tipo fijo es posible aplicar una comisión del 2% del capital amortizado durante los 10 primeros años de la hipoteca. Para el resto de años sólo se podrá aplicar como máximo un 1,5% de comisión

Consejos si vas a hacer una amortización anticipada de la hipoteca

A la hora de plantear una cotización anticipada de la hipoteca es necesario hacerse tres preguntas fundamentales:

• ¿Es el momento adecuado?
• ¿Reducir cuota o reducir plazo?
• ¿Amortizar la hipoteca o invertir?

¿Es el momento adecuado?

Como ya hemos indicado anteriormente, la mayoría de hipotecas en nuestro país aplicar el sistema francés de amortización. Esto significa que los primeros años de vida de la hipoteca las cuotas se componen en mayor medida de intereses.

El mejor momento para poder hacer una amortización hipotecaria que reduzca el coste del préstamo es durante esos primeros años. La reducción de los intereses abaratará el coste a largo plazo.

Esto no significa que en un contexto de intereses altos no pueda ser rentable amortizar la hipoteca en sus últimos años, pero en un escenario como el actual no lo es tanto.

¿Reducir cuota o reducir plazo?

Cuando se trata de una amortización parcial, será necesario tomar esta decisión, que no es menor ya que influirá de manera directa en el coste de la hipoteca.

Reducir la cuota implica que pagaremos menores cuotas mensuales a partir de la amortización. En una economía en la que la incidencia de la cuota mensual es importante, esta decisión puede ser una buena idea.

Reducir el plazo es acortar el periodo de vida de préstamo hipotecario. Teniendo en cuenta la larga duración de este producto financiero, si se puede aplicar una reducción en años al mismo, se está contribuyendo a minimizar el impacto a largo plazo del préstamo.

¿Saldar la hipoteca o invertir?

Esta es una pregunta compleja que, además, debe tener en cuenta cuestiones como el sentimiento inversor de la persona, los niveles de riesgo que es capaz de tolerar en la inversión, etc.

Sin embargo, desde un punto de vista fríamente económico, se puede decir que en escenarios en los que las hipotecas aplican intereses bajos, resulta mejor buscar a largo plazo con el capital del que se dispone mayores rentabilidades en la inversión.

En un cálculo simplista, si miramos el coste de nuestra hipoteca (fundamentalmente los intereses) cualquier perspectiva de superar y mejorar esos intereses aconsejaría invertir antes que amortizar.

No obstante, hay que insistir que se trata de una decisión personal que tiene que ver no sólo con un análisis económico, sino también con lo cómodo o no que se siente el usuario invirtiendo, o la tranquilidad que le proporciona el haber reducido en coste de su hipoteca.