¿Qué es una Hipoteca y cómo funciona?

¿Qué es una hipoteca?

Las hipotecas son un crédito bancario que se utiliza para comprar un bien inmueble a largo plazo; es decir, si te quieres comprar una casa, pedirás un préstamo hipotecario.

Las hipotecas te permiten recibir una cantidad de crédito por parte de la entidad financiera para pagar tu casa, a cambio de tu compromiso con el banco de pagar el crédito más la suma de los intereses que gana el banco durante un determinado periodo de tiempo (hasta 30 años por lo general).

Características y elementos de una hipoteca

Como acabamos de comentar, una hipoteca es un producto bancario en la que a ti como cliente se te abre la posibilidad de adquirir una vivienda. El banco, o en otras palabras, el prestamista te ofrece una cantidad de dinero para poder financiarla a cambio de devolverla por medio de cuotas más unos intereses que dependen del tipo de préstamo hipotecario y de lo estipulado por la entidad financiera.

La misma se compone de dos elementos básicos:

• El contrato hipotecario: documento donde se recogen todas las condiciones del préstamo. Es decir, las obligaciones que tenga el deudor, el sistema de amortización de la hipoteca, las cuotas y el plazo de devolución.
• La garantía hipotecaria: esto es lo que diferencia una hipoteca de un préstamo normal. La garantía hipotecaria establece el bien hipotecado (normalmente la casa que compras) como garantía de que vas a pagar. Es decir, si no puedes afrontar el pago de la hipoteca el banco se queda con tu casa.

Asimismo, la entidad bancaria te concederá un porcentaje del valor de tasación del inmueble. La mayoría te ofrecerán un 80%, pero puedes encontrar hipotecas al 90% e incluso al 100%. Estas últimas normalmente se dan por viviendas del propio banco cuando actúa en calidad de inmobiliaria.

Importante

No hay que olvidar que una hipoteca implica cumplir con los pagos estipulados en tiempo y forma. Al firmarla, estableces una relación de futuro con la entidad financiera. Dicho compromiso se puede extender de los 5 a los 40 años, en función del plazo de amortización que escojas.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca y un préstamo?

Entre las diferencias que encontramos al comparar una hipoteca y un préstamo encontramos las siguientes:

Tipos de hipotecas

Sabiendo que la hipoteca se compone del capital, el plazo, los intereses y la garantía hipotecaria, podemos diferenciar diferentes tipos en función de estos aspectos: hipoteca a tipo fijo, a tipo variable o a tipo mixto. ¿Qué opción escoger? A la hora de pedir una hipoteca, no hay una respuesta buena o mala. Te recomendamos que analices tu perfil financiero, tu situación económica y tu tolerancia al riesgo para apostar por un tipo u otro.

Gastos de una hipoteca

Lamentablemente, a los intereses, cuotas y demás elementos mencionados, se suman otros gastos, pero, tranquilo, muchos de ellos se pueden reclamar o, directamente, los asume el banco:

• Gastos asumidos por el banco: gastos de notaría, honorarios de gestoría, gastos por el registro de la propiedad y gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
• Gastos que paga el titular de la hipoteca: nota simple y tasación de la vivienda, aunque ya hay bancos que te devuelven este último importe.

Además, tanto el comprador como el banco deben correr con el gasto de la copia de escritura.

Otros gastos que sí que tendrás que hacer frente y no hay manera de reclamarlos son los gastos de compra del inmueble y los derivados de la novación, subrogación o cancelación de la hipoteca.

¿Y se pueden bajar los intereses?

Sí, los intereses también se pueden bajar en función del grado de vinculación con el banco. Así, te pueden pedir para rebajarlo que contrates una cuenta y domicilies las nóminas con ellos o que adquieras sus seguros de hogar o de vida.

Comisiones de la hipoteca

En el terreno de las comisiones bancarias, las hipotecas también aplican algunas a las que no siempre tendrás que hacer frente:

• Comisión de apertura: no la aplican todas las entidades financieras. Es un punto importante a la hora de escoger una u otra.
• Comisión de estudio: se trata de aquella que se aplica al realizar el estudio previo a la concesión de la hipoteca. Normalmente la asumen los bancos.
• Comisión por amortización anticipada total o parcial: tendrás que abonar un extra si amortizas la hipoteca antes del plazo acordado. En la mayoría de los casos, el banco asume la comisión por amortización anticipada parcial, pero no total.
• Comisión por novación: si solicitas cambios en las condiciones del préstamo, como una modificación de la tasa de interés o cambiar de hipoteca variable a fija, puede que se te apliquen comisiones.
• Comisión por subrogación: al cambiar tu hipoteca a otra entidad financiera durante la vida del préstamo, es posible que se aplique una comisión de subrogación, aunque en muchas ocasiones, el nuevo banco se hace cargo.

Requisitos para contratar una hipoteca

Para pedir una hipoteca, tienes que cumplir con una serie de requisitos. No solo por solicitarla te van a dar el sí y vas a poder financiar el inmueble:

• Contrato laboral: te pedirán uno indefinido, con un determinado período de antigüedad (2 años como mínimo en la mayoría de los casos). Si eres autónomo, tendrás que aportar una copia de tus declaraciones de renta de como poco los 3 últimos años.
• Tener unos ahorros altos para hacer frente a la entrada inicial: ten en cuenta que las entidades financian por norma el 80% del valor de tasación. Al resto tendrás que hacer frente tú en el momento en que firmes. Es lo que se conoce como entrada de la hipoteca.
• Tener buen historial crediticio: tener otros préstamos pendientes, así como impagos o deudas, hará que sea más difícil que te concedan la hipoteca.
• Contar con un aval en caso de que no dispongas del capital suficiente: Al final, el banco tiene que tener una prueba fehaciente de que podrás afrontar el pago de las cuotas con solvencia.

A considerar

Como expertos te recomendamos que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos mensuales.

Actualizaciones del artículo

• Cambios generales en el texto; se amplían las comisiones, los requisitos y las diferencias entre las hipotecas y los préstamos; se añaden rankings de hipotecas fijas, variables y mixtas; nueva pregunta frecuente (13/11/2023)