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¿Qué es una Hipoteca y cómo Funciona?

¿Qué es una Hipoteca y cómo Funciona?

Nuestros expertos han revisado el contenido hace 5 meses. La persona encargada de revisarlo ha sido Carlos Ramos

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Las hipotecas son un crédito bancario que se utiliza para comprar un bien inmueble; es decir, si te quieres comprar una casa, pedirás un préstamo hipotecario.

Los prestamos hipotecarios te permiten recibir una cantidad de crédito por parte de la entidad financiera para pagar tu casa, a cambio de tu compromiso con el banco de pagar el crédito más la suma de los intereses que gana el banco durante un determinado periodo de tiempo (normalmente de años).

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Características y elementos de una hipoteca

Una hipoteca es un producto bancario en la que a ti como cliente se te abre la posibilidad de adquirir una vivienda. El banco, o en otras palabras, el prestamista te ofrece una cantidad de dinero para poder financiarla a cambio de devolverla por medio de cuotas más unos intereses que dependen del tipo de préstamo hipotecario y de lo estipulado por la entidad financiera.

La misma se compone de dos elementos básicos:

  • ✔️El contrato hipotecario: En el contrato hipotecario es dónde se recogen todas las condiciones del préstamo. Es decir, las obligaciones que tenga el deudor, el sistema de amortización de la hipoteca, las cuotas y el plazo de devolución.
  • ✔️La garantía hipotecaria: Esto es lo que diferencia una hipoteca de un préstamo normal. La garantía hipotecaria establece el bien hipotecado (normalmente la casa que compras) como garantía de que vas a pagar. Es decir, si puedes afrontar el pago de la hipoteca el banco se queda con tu casa.

Asimismo, la entidad bancaria te concederá un porcentaje del valor de tasación del inmueble. La mayoría te ofrecerán un 80%, pero puedes encontrar hipotecas al 90% e incluso al 100%. Estas últimas normalmente se dan por viviendas del propio banco cuando actúa en calidad de inmobiliaria.

No hay que olvidar que una hipoteca implica cumplir con los pagos estipulados en tiempo y forma. Al firmarla, estableces una relación de futuro con la entidad financiera. Dicho compromiso se puede extender de los 5 a los 40 años, en función del plazo de amortización que escojas.

¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca y un préstamo?

La diferencia entre un préstamo y una hipoteca es que la hipoteca tiene como garantía de pago el bien inmueble que compras (es decir, si no pagas la hipoteca el banco se queda con tu casa).

Tipos de hipotecas

Sabido que la hipoteca se compone del capital, el plazo, los intereses y la garantía hipotecaria, podemos diferenciar diferentes tipos en función de estos aspectos:

🏠Hipoteca fija

La hipoteca fija se caracteriza porque las cuotas permanecen estables en el tiempo. No le afecta las subidas y bajadas que experimente el euríbor, todos los meses pagarás la misma cuota independientemente de los movimientos de los índices de referencia bursátiles.

  • ✔️Los intereses son más altos que en las hipotecas variables: Básicamente, esa seguridad que aportan te la intenten cobrar con un porcentaje de interés más elevado.
  • ✔️Los plazos de amortización son más bajos: Por norma general, una hipoteca fija la puedes devolver en un plazo máximo de 30 años. Asimismo, las comisiones por la amortización anticipada (cancelación antes de lo fijado) son más altas que en la variable.

🏠Hipoteca variable

En la hipoteca variable, la cuota mensual que pagas no es la misma todos los meses, sino que viene referencia en función del euríbor. En otras palabras, si el índice de referencia sube, pagarás más, mientras que si baja tendrás que abonar menos dinero por tu préstamo.

Como contrapartida, los plazos de amortización son más elevados, llegando a los 40 años en algunas ocasiones. Las comisiones también son más bajas si las comparamos con las fijas.

🏠Hipoteca mixta

Un híbrido entre las dos anteriores. Durante los primeros años de amortización, las hipotecas mixtas aplican un interés fijo, estable, mientras que conforme van pasando los años, cambian a un interés variable que depende del índice de referencia mencionado.

Abrir una hipoteca mixta se considera buena opción si estás indeciso o en el punto medio entre correr un pequeño riesgo y poder pagar menos o resguardarte en la tranquilidad que conceden las cuotas estables de una hipoteca fija.

¿Qué opción escoger? A la hora de pedir una hipoteca, no hay una respuesta buena o mala. Te recomendamos que analices tu perfil financiero, tu situación económica y tu tolerancia al riesgo para apostar por un tipo u otro.

Gastos de una hipoteca

Lamentablemente, a los intereses, cuotas y demás elementos mencionados, se suman otros gastos, pero, tranquilo, muchos de ellos se pueden reclamar:

  • ✔️Gastos notariales: solo te pueden obligar a pagar la mitad de los mismos, de lo contrario puedes reclamarlos.
  • ✔️Honorarios de la gestoría: también puedes reclamar que te devuelvan la mitad de ellos, aunque a efectos de ley no esté estipulado como tal.
  • ✔️Gastos por el registro de la propiedad: puedes recuperar el total de la cantidad abonada.
  • ✔️Gastos de tasación del inmueble: si ya tenías una tasación en vigor y validada antes de firmar la hipoteca, puedes pedir que te los devuelvan.
  • ✔️Gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): desde el 8 de noviembre de 2018, tienen que ser abonados por el banco, pero no tienen carácter retroactivo.

Los gastos que sí que tendrás que hacer frente y no hay manera de reclamarlos son los gastos de compra del inmueble y los derivados de la novación, subrogación o cancelación de la hipoteca.

¿Y se pueden bajar los intereses? Sí, los intereses también se pueden bajar en función del grado de vinculación con el banco. Así, te pueden pedir para rebajarlo que contrates una cuenta y domicilies las nóminas con ellos o que adquieras sus seguros de hogar o de vida.

Comisiones de la hipoteca

En el terreno de las comisiones bancarias, las hipotecas también aplican algunas a las que no siempre tendrás que hacer frente:

  • ✔️Comisión de apertura: No la aplican todas las entidades financieras. Es un punto importante a la hora de escoger una u otra.
  • ✔️Comisión por amortización total o parcial: Tendrás que abonar un extra si amortizas la hipoteca antes del plazo acordado.

Requisitos para contratar una hipoteca

Para pedir una hipoteca, tienes que cumplir con una serie de requisitos. No solo por solicitarla te van a dar el sí y vas a poder financiar el inmueble:

  • ✔️Contrato laboral: Te pedirán uno indefinido, con un determinado período de antigüedad (2 años como mínimo en la mayoría de los casos). Si eres autónomo, tendrás que aportar una copia de tus declaraciones de renta de como poco los 3 últimos años.
  • ✔️Tener unos ahorros altos para hacer frente a la entrada inicial: Ten en cuenta que las entidades financian conceden por norma el 80% o 90% como mucho del valor de tasación. Al resto tendrás que hacer frente tú en el momento en que firmes. Es lo que se conoce como entrada de la hipoteca.
  • ✔️Contar con un aval en caso de que no dispongas del capital suficiente: Al final, el banco tiene que tener una prueba fehaciente de que podrás afrontar el pago de las cuotas con solvencia.

Como expertos te recomendamos que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos mensuales.

❓Preguntas frecuentes sobre hipotecas

No puedo pagar la hipoteca, ¿qué hago?

Si no puedes pagar tu hipoteca durante 12 meses o 15 si ya han superado la mitad del plazo de amortización, el banco pasará a embargar el inmueble. Si dicho embargo no es suficiente para poner fin a la deuda, se te embargarán cuentas y/o otros bienes materiales.

¿El banco me puede obligar a contratar un seguro de hogar con ellos para concederme la hipoteca?

No, el banco no te puede obligar a contratar un seguro de hogar con ellos ni tampoco un seguro de vida para formalizar la hipoteca. El único obligatorio es el seguro de daños. Si decides, por tu tranquilad, hacerte con una póliza de hogar, la puedes adquirir con cualquier aseguradora.

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Carlos Ramos