Rehipotecar la vivienda, ¿es una buena opción? Guía 2024

Al rehipotecar una vivienda se pone en marcha un proceso de financiación. Se puede orientar tanto a la reunificación de deuda como a la necesidad de financiación. Sin embargo, tiene un funcionamiento particular a tener en cuenta, incluyendo gastos y un coste a largo plazo.

Repasaremos a fondo qué son las rehipotecas, cómo funcionan, qué gastos tienen y para qué pueden servir. También valoraremos las ventajas y desventajas que presentan, y las posibles alternativas que pueden utilizarse en lugar de una rehipoteca.

¿Qué significa rehipotecar la vivienda?

Rehipotecar una vivienda es una herramienta de financiación que se basa en utilizar la actual vivienda hipotecada para obtener un nuevo préstamo hipotecario. Esto generalmente se realiza con el objetivo de conseguir financiamiento adicional o cambiar las condiciones del préstamo original. Para ello es necesario un proceso de tres pasos:

1. Calcular lo que resta de hipoteca de la primera vivienda y lo que se necesita de financiación
2. Cancelar la primera hipoteca
3. Abrir la segunda hipoteca con el importe del cálculo del punto 1

El nombre de rehipoteca de vivienda le viene dado por la sustitución de una hipoteca por otra y, también, porque generalmente, se tiende a financiar mayor cantidad de dinero de la que resta por pagar en la primera hipoteca.

Por tanto, es importante tener en cuenta que la hipoteca de la primera vivienda será clave en la operación. Un préstamo hipotecario joven y con pocos años de amortización tendrá menos posibilidades de refinanciarse que una hipoteca a las que restan pocos años para concluir.

Por otro lado, también se tiene que tener en cuenta que se trata de una operación que acarrea un gasto doble. Por un lado, los gastos de cancelación de la primera hipoteca y, por otro lado, los gastos que genera la nueva.

¿Cuánto cuesta la rehipoteca de una vivienda?

Los gastos derivados se rehipotecar una vivienda se clasifican en dos: los gastos de cancelar la hipoteca existente y los gastos de abrir una nueva hipoteca.

Gastos de cancelación de hipoteca

Los gastos de cancelación de hipoteca se modificaron a raíz de la reforma de la ley de hipotecas de 2019. Sin embargo, siguen existiendo y deben ser tenidos en cuenta. Fundamentalmente la comisión por amortización anticipada:

• Comisión por amortización anticipada: con la nueva Ley Hipotecaria de 2019, esta comisión se ha regulado y estandarizado de forma igualitaria para todos los bancos y solo se cobra si supone una pérdida financiera para la entidad:
  • Hipoteca variable: 0,15% los cinco primeros años o 0,25% los tres primeros años
  • Hipoteca fija: 2% durante los primeros 10 años y 1,5% para el resto
• Gasto por la escritura de cancelación de la hipoteca: se hace ante notario y el precio mínimo para este trámite se encuentra en 90€, pudiendo llegar a 500€.
• Gastos de registro y gestoría: la anulación de la hipoteca debe quedar registrada en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, tendrás que correr con el gasto de la cancelación más la comisión de la gestoría si has contado con este servicio de asesoramiento.

Gastos de nueva hipoteca

Los gastos de la nueva hipoteca suelen ser los siguientes:

• Gastos de la tasación de la nueva vivienda: (alrededor de 300€), aunque muchos bancos te los devuelven en el caso de que formalices con ellos la hipoteca. Asimismo, el resto de gastos hipotecarios (notaría, gestoría, registro e impuestos) corren a cargo del banco.
• Comisión de apertura de la hipoteca: aunque la mayoría de préstamos hipotecarios ya están exentos de esta comisión, muchos bancos aún la aplican en tipo fijo o como porcentaje.

El resto de gastos habituales, de gestoría, notaría, registro de la propiedad, e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), tras la reforma de la ley hipotecaria, quedan a cargo de la entidad que ofrece la hipoteca.

Por qué rehipotecar una vivienda

Aunque, como cualquier operación financiera, puede tener motivos diversos, los más habituales son los siguientes:

La reunificación de deuda

Para economías domésticas que acumulan deudas financieras y dificultades para hacer frente a las diferentes cuotas, se propone como una herramienta de unificación de todos los préstamos en uno.

En general, la gran mayoría de propuestas de reunificación de deuda van a utilizar la vivienda del solicitante como herramienta de garantía. Y es en ese proceso donde surge la figura de la rehipoteca.

De esta forma, sería posible unir todas las deudas provenientes de préstamos, tarjetas, etc., en una única cuenta.

Las características más notables de la reunificación de deuda con rehipoteca son:

1. Tendrá un plazo de amortización bastante más largo que el que le reste a la hipoteca original
2. Cubrirá tanto lo que resta de hipoteca original como el conjunto de las deudas financieras originadas por préstamos, cancelando todos excepto la nueva hipoteca
3. Habitualmente los intereses de la nueva hipoteca son ligeramente superiores a la media

Financiación puntual

La financiación puntual puede ser otro motivo para la refinanciación de hipotecas. En este caso, se orienta a financiar una cantidad de dinero incluyéndola dentro de una nueva hipoteca sobre la vivienda.

En general, cuando se recurre a este tipo de financiación en lugar de un préstamo personal es para alargar los plazos de devolución de la financiación. Esto es posible porque la hipoteca proporciona mayor cantidad de años para su amortización que un préstamo personal.

De este modo, también se abarata la cuota que el préstamo personal por separado supondría. Sin embargo, al alargar los años de amortización y aunque los intereses iniciales sean más bajos, probablemente el préstamo acabará resultando más caro.

Por tanto, la ventaja inicial es sólo abaratar la cuota mensual.

Las características de una rehipoteca por financiación puntual son algo diferentes a las de una reunificación de deuda:

1. No tienden a ser tan largas y se ajustan en función de la cantidad adicional financiada
2. Contempla el resto de la primera hipoteca más la cantidad a financiar

Además de estas dos razones, existen otros motivos por los que rehipotecar una vivienda como el poder hacer una reforma en tu vivienda o para emprender en un proyecto personal o profesional.

Requisitos para poder realizar una rehipoteca

Los requisitos para poder hacer una rehipoteca son muy similares a los de una hipoteca de nueva constitución.

La entidad prestataria analizará aspectos como:

1. Cuánto queda de capital por amortizar de la primera hipoteca
2. Cuánto dinero añadido supone la nueva hipoteca
3. Cuál es la solvencia del solicitante
4. Cuál es el nivel de endeudamiento del solicitante

Eventualmente, la entidad puede solicitar garantías adicionales a la operación. Por lo demás, el proceso es relativamente sencillo y lo desglosamos en el siguiente apartado.

Todo el proceso, como ocurre en la contratación de cualquier hipoteca, requerirá de la intervención de gestoría, notaría, etc.

¿Quién puede rehipotecar una vivienda?

Las razones para saber quién puede rehipotecar su vivienda varían según la entidad, pero en términos generales, deben cumplir con los siguientes criterios:

1. Tener una vivienda en propiedad y una hipoteca existente sobre la misma.
2. Que el saldo pendiente de esa hipoteca sea menor que el valor de la propia vivienda.
3. Contar con un buen historial crediticio, así como capacidad financiera para poder asumir el nuevo préstamo.
4. Demostrar una situación laboral estable es otro factor importante para que te permitan la rehipoteca de tu vivienda.

Ventajas y desventajas de la rehipoteca

La principal ventaja que se puede atribuir a la rehipoteca de una vivienda es que permite financiar a largo plazo. Esto, por ejemplo, en el caso de la reunificación de deuda, facilita no sólo agrupar la deuda, también abaratar la media mensual de amortización de préstamos.

Por ejemplo, si estamos haciendo frente a una hipoteca, un préstamo de un vehículo, un préstamo personal al consumo, y una tarjeta de crédito excedida, la suma de todas las cuotas será bastante superior a la de todo el importe financiado incluido en la hipoteca.

Sin embargo, su propio carácter y lo que le otorga ventaja también es su principal desventaja. Esto ocurre porque, a pesar de que las cuotas mensuales abaratarán la amortización, a largo plazo se pagará bastante más dinero por el total de la deuda.

Otra desventaja a tener en cuenta es el doble gasto que supone la operación: por un lado, la cancelación de la hipoteca antigua y, por otro lado, los gastos de contratación de la nueva.

Alternativas a rehipotecar el hogar

Antes de considerar las opciones sobre la rehipoteca es importante valorar los motivos por los que se ha solicitado, ya que las opciones no serán las mismas.

1. En el caso de una rehipoteca por reunificación de deuda, la alternativa natural es la renegociación de las deudas financieras. La renegociación puede buscar ampliar el plazo, o incluso unificar las deudas financieras en un único préstamo personal
2. En el caso de la búsqueda de financiación, la alternativa natural sería acudir a préstamos personales adecuados, con un tipo de interés ajustado y que se adapte lo mejor posible a la necesidad de financiación

En cualquier caso, la opción para conseguir financiación extra a partir de una hipoteca ya existente sería la ampliación de capital de la hipoteca. Esto, se aplica a través del proceso de novación.

En una novación de hipoteca, los costes son menores que en el conjunto de la operación de rehipoteca:

1. Comisión de novación, puede variar hasta el 1% desde el 0,1%, dependiendo de la entidad
2. Gastos de notaría que se comparten a 50% con la entidad
3. Gastos de registro y gestoría
4. Tasación

Tampoco en este caso se abona el impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Actualizaciones del artículo

• Se amplía la información en general; nueva pregunta frecuente (13/11/2023)