Rehipotecar la vivienda, ¿es una buena opción? Guía 2023

Al rehipotecar una vivienda se pone en marcha un proceso de financiación. Se puede orientar tanto a la reunificación de deuda como a la necesidad de financiación. Sin embargo, tiene un funcionamiento particular a tener en cuenta, incluyendo gastos y coste a largo plazo.
Repasaremos a fondo qué son las rehipotecas, cómo funcionan, qué gastos tienen y para que pueden servir. También valoraremos las ventajas y desventajas que presentan, y las posibles alternativas que pueden utilizarse en lugar de una rehipoteca.

¿En qué consiste rehipotecar la vivienda?

Rehipotecar una vivienda es una herramienta de financiación que se basa en utilizar la vivienda propia. Para ello es necesario un proceso de tres pasos:

1. Calcular lo que resta de hipoteca de la primera vivienda y lo que se necesita de financiación
2. Cancelar la primera hipoteca
3. Abrir la segunda hipoteca con el importe del cálculo del punto 1

Por tanto, es importante tener en cuenta que la hipoteca de la primera vivienda será clave en la operación. Un préstamo hipotecario joven y con pocos años de amortización tendrá menos posibilidades de refinanciarse que una hipoteca a las que restan pocos años para concluir.

Por otro lado, también se tiene que tener en cuenta que se trata de una operación que acarrea un gasto doble. Por un lado, los gastos de cancelación de la primera hipoteca y por otro lado los gastos que genera la nueva.

El nombre de rehipoteca de vivienda le viene dado por la sustitución de una hipoteca por otra y, también, porque generalmente, se tiende a financiar mayor cantidad de dinero de la que resta por pagar en la primera hipoteca.

Por qué rehipotecar una vivienda

Aunque, como cualquier operación financiera, puede tener motivos diversos, los más habituales son los siguientes:

La reunificación de deuda

Para economías domésticas que acumulan deudas financieras y dificultades para hacer frente a las diferentes cuotas, se propone como una herramienta de unificación de todos los préstamos en uno.

En general, la gran mayoría de propuestas de reunificación de deuda van a utilizar la vivienda del solicitante como herramienta de garantía. Y es en ese proceso donde surge la figura de la rehipoteca.

De esta forma, sería posible unir todas las deudas provenientes de préstamos, tarjetas, etc., en una única cuenta.

Las características más notables de la reunificación de deuda con rehipoteca son:

1. Tendrá un plazo de amortización bastante más largo que el que le reste a la hipoteca original
2. Cubrirá tanto lo que resta de hipoteca original como el conjunto de las deudas financieras originadas por préstamos, cancelando todos excepto la nueva hipoteca
3. Habitualmente los intereses de la nueva hipoteca son ligeramente superiores a la media

Financiación puntual

La financiación puntual puede ser otro motivo para la refinanciación de hipotecas. En este caso, se orienta a financiar una cantidad de dinero incluyéndola dentro de una nueva hipoteca sobre la vivienda.

En general, cuando se recurre a este tipo de financiación en lugar de un préstamo personal es para alargar los plazos de devolución de la financiación. Esto es posible porque la hipoteca proporciona mayor cantidad de años para su amortización que un préstamo personal.

De este modo, también se abarata la cuota que el préstamo personal por separado supondría. Sin embargo, al alargar los años de amortización y aunque los intereses iniciales sean más bajos, probablemente el préstamo acabará resultando más caro.

Por tanto, la ventaja inicial es sólo abaratar la cuota mensual.

Las características de una rehipoteca por financiación puntual son algo diferentes a las de una reunificación de deuda:

1. No tienden a ser tan largas y se ajustan en función de la cantidad adicional financiada
2. Contempla el resto de la primera hipoteca más la cantidad a financiar

Requisitos para poder realizar una rehipoteca

Los requisitos para poder hacer una rehipoteca son muy similares a los de una hipoteca de nueva constitución.

La entidad prestataria analizará aspectos como:

1. Cuánto queda de capital por amortizar de la primera hipoteca
2. Cuánto dinero añadido supone la nueva hipoteca
3. Cuál es la solvencia del solicitante
4. Cuál es el nivel de endeudamiento del solicitante

Eventualmente, la entidad puede solicitar garantías adicionales a la operación. Por lo demás, el proceso es relativamente sencillo:

Todo el proceso, como ocurre en la contratación de cualquier hipoteca, requerirá de la intervención de gestoría, notaría, etc.

Gastos por rehipotecar el hogar

Una de las cuestiones a tener en cuenta antes de hacer una rehipoteca es que se van a tener que asumir los costes, por un lado, el coste de cancelación de la primera hipoteca, y, por otro lado, el coste de pedir la nueva hipoteca.

Gastos de cancelación

Los gastos de cancelación de hipoteca se modificaron a raíz de la reforma de la ley de hipotecas de 2019. Sin embargo, siguen existiendo y deben ser tenidos en cuenta. Fundamentalmente la comisión por amortización anticipada:

En cualquier caso, hay que recordar que las entidades financieras pueden no aplicar las comisiones de cancelación dependiendo de los criterios que establezcan a título particular.

Del mismo modo, la aplicación de las comisiones en la hipoteca tipo fijo están vinculadas a si la entidad tiene pérdidas financieras motivadas por la cancelación.

Además de la comisión de cancelación se generan otros gastos, entre los que destacan:

1. Notaria: incluyendo los gastos de escritura de cancelación y la copia de la misma
2. Gastos de anulación:  usualmente se generan dos gastos, por un lado, el propio gasto de anulación en el registro y, por otro lado, de gestoría cuando se ocupa de los trámites

Gastos de nueva hipoteca

Los gastos de la nueva hipoteca suelen ser los siguientes:

1. Gastos de tasación para: determinar el valor actual de la vivienda
2. La comisión de apertura: no todas las entidades las aplican del mismo modo. Esta comisión depende de la entidad y suele ser más elevada en las reunificaciones de deuda

El resto de gastos habituales, de gestoría, notaría, registro de la propiedad, e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), tras la reforma de la ley hipotecaria, quedan a cargo de la entidad que ofrece la hipoteca.

Ventajas y desventajas de la rehipoteca

La principal ventaja que se puede atribuir a la rehipoteca de una vivienda es que permite financiar a largo plazo. Esto, por ejemplo, en el caso de la reunificación de deuda, facilita no sólo agrupar la deuda, también abaratar la media mensual de amortización de préstamos.

Por ejemplo, si estamos haciendo frente a una hipoteca, un préstamo de un vehículo, un préstamo personal al consumo, y una tarjeta de crédito excedida, la suma de todas las cuotas será bastante superior a la de todo el importe financiado incluido en la hipoteca.

Sin embargo, su propio carácter y lo que le otorga ventaja también es su principal desventaja. Esto ocurre porque a pesar de que las cuotas mensuales abaratarán la amortización, a largo plazo se pagará bastante más dinero por el total de la deuda.

Otra desventaja a tener en cuenta es el doble gasto que supone la operación, por un lado, la cancelación de la hipoteca antigua, y por otro lado los gastos de contratación de la nueva.

Otras opciones antes de la rehipotecar el hogar

Antes de considerar las opciones sobre la rehipoteca es importante valorar los motivos por los que se ha solicitado, ya que las opciones no serán las mismas.

1. En el caso de una rehipoteca por reunificación de deuda, la alternativa natural es la renegociación de las deudas financieras. La renegociación puede buscar ampliar el plazo, o incluso unificar las deudas financieras en un único préstamo personal
2. En el caso de la búsqueda de financiación, la alternativa natural sería acudir a préstamos personales adecuados, con un tipo de interés ajustado y que se adapte lo mejor posible a la necesidad de financiación

En cualquier caso, la opción para conseguir financiación extra a partir de una hipoteca ya existente sería la ampliación de capital de la hipoteca. Esto, se aplica a través del proceso de novación.

En una novación de hipoteca, los costes son menores que en el conjunto de la operación de rehipoteca:

1. Comisión de novación, puede variar hasta el 1% desde el 0,1%, dependiendo de la entidad
2. Gastos de notaría que se comparten a 50% con la entidad
3. Gastos de registro y gestoría
4. Tasación

Tampoco en este caso se abona el impuesto sobre actos jurídicos documentados.