¿Qué tipos de hipotecas existen en 2024?
Si estamos pensando en comprar una casa, lo primero que debemos considerar es qué tipo de préstamo hipotecario elegir. La oferta actual disponible en el mercado es amplísima, por lo que debemos dedicar un buen tiempo a investigar para encontrar la que mejor se adapte a nuestras necesidades.
Continúa leyendo porque este artículo te servirá de guía sobre los diferentes tipos de hipoteca que existen, incluyendo sus características, así como el perfil de cliente ideal para cada una de ellas.
¿Qué es una hipoteca?
Comenzamos definiendo el significado de hipoteca de forma sencilla. En resumen, una hipoteca es un préstamo de dinero a largo plazo que los bancos ofrecen a sus clientes para que puedan comprar su casa, de manera que financian un cierto importe en un plazo de años establecido (normalmente hasta 30 años) y a una tasa de interés acordada.
Tipos de hipotecas
Actualmente, existen muchos tipos de hipotecas: desde las más habituales hasta aquellas más específicas o para colectivos concretos. Por ello, las hemos categorizado según ciertos aspectos importantes a tener en cuenta y mostraremos nuestras recomendaciones para cada tipo.
Tipos de hipoteca según el interés
Son las más comunes en el mercado y se diferencian según el tipo de interés que se aplica. Este variará si la hipoteca está bonificada o no, es decir, si te vinculas con ciertos productos del banco, éste te hará un descuento sobre el tipo de interés.
Nos encontramos con tres tipos distintos de hipotecas según el interés:
HIpoteca a tipo fijo
En las hipotecas a tipo fijo, la tasa de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Esto significa que, independientemente de los cambios en el mercado, las cuotas mensuales del préstamo serán siempre las mismas hasta que finalice el plazo del mismo, aportando seguridad y estabilidad al titular de la hipoteca.
Una hipoteca fija es para ti si…
prefieres unos pagos mensuales regulares y predecibles y no pretendes vender la vivienda a corto plazo.
Ranking mejores hipotecas a tipo fijo
✓ Intereses: 3,39% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,10% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 4,06% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,60% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 3,64% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 3,88% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
Hipoteca a tipo variable
Las hipotecas variables se diferencian de las fijas en el tipo de interés, ya que este varía según los movimientos de un índice de referencia establecido, el Euríbor.
Aunque hay hipotecas variables que incluyen un plazo fijo fijo inicial de entre 6 meses y 2 años como máximo, el resto de cuotas mensuales se verán afectadas por este índice, lo que significa que pueden disminuir, pero también aumentar en el futuro, siendo algo más inestables para los titulares de las mismas.
Una hipoteca variable es para ti si…
quieres una hipoteca con cuotas iniciales más bajas, pero asumiendo el riesgo de que puedan subir en el futuro si no tienes planes de vender la propiedad a corto plazo.
Ranking mejores hipotecas a tipo variable
✓ Intereses: 4,26% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,46% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: hasta 25 años
✓ Intereses: 4,45% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,17% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,03% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,32% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
Hipoteca a tipo mixto
Se trata de un tipo de hipoteca que ha resurgido de sus cenizas, debido a la subida del Euríbor. Las hipotecas mixtas combinan características de las dos anteriores, es decir, inicia con un plazo fijo que suele ser de 10 años (aunque encontrarás plazos más reducidos y también más amplios) y después pasa a ser una hipoteca variable referenciada al Euríbor.
Una hipoteca mixta es para ti si…
buscas una hipoteca estable pero también flexible y tienes pensado quedarte con la casa durante, al menos, el periodo fijo de la hipoteca.
Ranking mejores hipotecas a tipo mixto
✓ Intereses: 4,45% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,39% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: hasta 40 años
✓ Intereses: 4,35% TAE Variable
✓ Intereses: 2,99% TIN primeros 4 años | Euribor+0,88%
✓ Plazo: 35 años
✓ Intereses: 3,84% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,07% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
Hipotecas por plazo de amortización
Es decir, ¿cuál es el periodo de tiempo en el que podré saldar la deuda de mi préstamo?
En este sentido, la gran mayoría de hipotecas aplicarán una amortización máxima de 30 años para vivienda habitual, el cual es ideal si quieres financiar un alto importe y no superas los 40-45 años de edad, ya que, generalmente, la edad máxima que establecen los bancos para pagar el préstamo es de entre 70 y 75 años.
Otro tipo de hipoteca según el plazo de amortización es el siguiente:
Hipoteca a 40 años
Dentro de la oferta hipotecaria española, también puedes encontrar algunos bancos que ofrecen hipotecas con un plazo de amortización hasta 40 años, las cuales suelen ser a tipo variable y mixto. Aunque son pocas las opciones, también te conviene valorarlas si crees que necesitas aumentar este periodo.
Una hipoteca a 40 años es para ti si…
eres menor de 35 años y buscas una hipoteca variable o mixta con cuotas mensuales más reducidas, aunque mayores intereses a largo plazo.
Ranking mejores hipotecas a 40 años
✓ Intereses: 4,84% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,78% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: hasta 40 años
✓ Intereses: 4,35% TAE Variable
✓ Intereses: 2,99% TIN primeros 4 años | Euribor+0,88%
✓ Plazo: 35 años
✓ Intereses: 4,81% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,89% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 40 años
Préstamos hipotecarios según financiación
Se trata de clasificar los tipos de hipoteca según el porcentaje máximo que financia el banco sobre el precio de compraventa de la vivienda o su valor de tasación (el menor de los dos).
La clasificación se divide, por tanto, en tres tipos de hipoteca, aunque el primer tipo serían el de las hipotecas al 80%, ya que la mayoría de bancos, por norma general, te ofrecerán esta financiación máxima tanto en hipotecas a tipo fijo, como a tipo variable y mixto, siempre que sea tu primera vivienda, ya que, en caso contrario, la financiación será menor, como veremos más adelante.
Hipoteca al 90%
Una hipoteca al 90% te permite obtener un importe mayor de financiación y, en este caso, solo tendrás que tener ahorrado el 10% restante más otro 10% referente a los gastos hipotecarios adicionales.
Ten en cuenta que este tipo de hipoteca no las encontrarás dentro de la oferta de los bancos, a no ser que se trate de una hipoteca joven o de un inmueble propiedad de la entidad. Por tanto, esta condición en concreto la tendrás que negociar con tu banco.
Una hipoteca al 90% es para ti si…
demuestras solvencia, tienes un buen historial crediticio o puedes aportar garantías adicionales como un aval.
Ranking mejores hipotecas al 90%
✓ Intereses: 4,35% TAE Variable
✓ Intereses: 2,99% TIN primeros 4 años | Euribor+0,88%
✓ Plazo: 35 años
✓ Intereses: 3,39% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,10% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 3,93% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,25% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 35 años
Hipoteca al 100%
Al igual que el tipo de hipoteca anterior, una hipoteca al 100% cubre un importe mayor de financiación que las hipotecas convencionales, en este caso, el total de la compra de la vivienda. Es raro que un banco te conceda este tipo de hipoteca, a no ser que cuente con viviendas en stock de su propiedad.
Una hipoteca al 100% es para ti si…
cuentas con una situación económica y garantías aún mucho más exigentes por parte del banco.
Ranking mejores hipotecas al 100%
✓ Intereses: 4,95% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,70% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 3,822% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,336% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 25 años
✓ Intereses: 4,35% TAE Variable
✓ Intereses: 2,99% TIN primeros 4 años | Euribor+0,88%
✓ Plazo: 35 años
Otros tipos de hipoteca
Además de los tipos de créditos hipotecarios mencionados anteriormente, podemos continuar nuestra clasificación de tipos de hipoteca de la siguiente manera:
Hipoteca para segunda vivienda
Son aquellos créditos hipotecarios destinados a adquirir nuestra segunda vivienda, es decir, una vivienda no habitual que tengamos para pasar nuestro tiempo libre o para alquilar.
Ten en cuenta que una hipoteca para segunda vivienda te financiará, por norma general, hasta un 70% del valor de compra o tasación y te permitirá amortizar el préstamo en máximo 25 años.
Una hipoteca para segunda vivienda es para ti si…
no tienes otras cargas hipotecarias o estas están a punto de finalizarlas y tienes unos ahorros suficientes para acceder a una nueva hipoteca
Ranking mejores hipotecas segunda vivienda
✓ Intereses: 3,39% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,10% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 3,64% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 3,88% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 4,86% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,94% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
Hipoteca para jóvenes
Los jóvenes de nuestro país están de suerte, ya que el mercado hipotecario también ha pensado en ellos. Una hipoteca joven se trata de un préstamo especial para este colectivo que aplica unas mejores condiciones en cuanto a amortización y financiación, así como otras ventajas frente a las hipotecas convencionales.
Una hipoteca para jóvenes es para ti si…
eres un joven de entre 18 y 35 años, tienes un empleo estable o cuentas con algunas garantías como un aval. Revisa si tu comunidad tiene Plan de vivienda para jóvenes y con qué bancos.
Ranking mejores hipotecas jóvenes
✓ Intereses: 4,95% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,70% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 3,777% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 4,541% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 25 años
✓ Interés: 4,39% TAE (bonificada)
✓ Interés: 5,11% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
Hipoteca autopromotor
La hipoteca autopromotor, a diferencia de una hipoteca convencional, es aquella que se solicita para construir la propia vivienda desde cero, ya sea vivienda habitual o no.
Este tipo de hipoteca entrega el importe financiado de manera gradual, acorde con el avance de las obras de la casa.
Una hipoteca de autopromoción es para ti si…
tienes un suelo urbano de tu propiedad y quieres construir la casa que siempre has deseado.
Ranking mejores hipotecas autopromotor
✓ Intereses: 4,86% TAE inicial (bonificada)
✓ Intereses: 5,94% TAE inicial (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,04% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,64% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
✓ Intereses: 5,13% TAE (bonificada)
✓ Intereses: 5,45% TAE (sin bonificar)
✓ Plazo: 30 años
¿Qué tipo de hipoteca elegir?
Antes de responder a esta pregunta y elegir entre los tres tipos de hipoteca más comunes, debes analizar tu situación financiera actual y tus objetivos a largo plazo:
- ¿Dónde tienes pensado vivir en los próximos años? Según la ciudad en la que quieras comprar tu casa, las condiciones serán unas u otras.
- ¿Tienes un empleo estable? Será uno de los requisitos que los bancos te soliciten.
- ¿Tienes ahorros suficientes para la entrada de la casa? El banco, generalmente, te financia solo hasta el 80%. Tendrás que tener ahorrado el 20% restante y un 10% adicional para otros gastos hipotecarios.
La mayoría de personas que quieren comprar una vivienda tienden a optar, desde hace unos años, por una hipoteca fija o mixta, ya que con la subida del Euríbor, cuentan con la seguridad de pagar unas cuotas predecibles, al menos durante el periodo inicial en lo que a tipo mixto se refiere.
Sin embargo, esto no quiere decir que sea la mejor opción para ti. Ten en cuenta, que está previsto que el Euríbor baje de cara al año 2024 y 2025, por lo que quizás es buen momento para considerar la hipoteca mixta, pero también la variable.
Respecto al resto de tipos de hipotecas, te hemos dejado un breve resumen con las razones de por qué deberías elegirlas: tu edad, si es tu segunda vivienda, si quieres construir tu casa, etc.
Así que evalúa qué es lo que te funciona mejor: ¿estabilidad o flexibilidad? De esta manera, sabrás elegir el tipo de hipoteca que te permita afrontar el pago de las cuotas mensuales.
