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Las Mejores Hipotecas Inversas del Mercado

Antes de comenzar. Las condiciones que vamos a mostrarte son las que públicamente ofertan las entidades bancarias, no obstante siempre hay margen de mejora y negociación si cuentas con el respaldo de especialistas hipotecarios. Nosotros, gracias al elevado número de préstamos que tramitamos, tenemos acceso a condiciones más ventajosas y queremos ponerlas a tu disposición de forma totalmente gratuita. En sólo dos minutos, dejándonos tus datos aquí te contactaremos a la mayor brevedad posible.


Es fácil que cualquiera de nosotros conozca qué es una hipoteca, incluso cómo funciona. Al menos en líneas generales: pedimos un crédito, damos una entrada, pagamos impuestos y durante unos cuantos años pagamos la letra a nuestro banco, hasta que finalmente la deuda llega a cero.

Sin embargo, el mercado hipotecario es mucho más amplio y entre otras cosas contempla variantes tan exóticas como la llamada Hipoteca Inversa. ¿Qué es exactamente? ¿Cómo funciona? ¿A quién está dirigida?.

Estas y otras preguntas trataremos de esclarecerlas a lo largo de las líneas siguientes. ¡Vamos allá!

Hipoteca Inversa, ¿qué es?

La hipoteca inversa es una modalidad de préstamo en la cual el inmueble ya lo tenemos previamente adquirido y lo que queremos es obtener un ingreso. Por hacer un símil sencillo, sería como acudir a una oficina bancaria con nuestra casa debajo del brazo y ofrecerla como garantía de crédito.

El banco nos abrirá una línea de crédito cuyo importe será un % del valor de tasación de la vivienda, de dicho dinero podremos disponer de golpe o de manera periódica según tengamos estipulado.

A diferencia de las hipotecas normales, aquí la deuda se irá incrementando con el paso del tiempo.

Al fallecimiento del prestatario la entidad financiera ofrecerá dos posibilidades: que los herederos se hagan cargo de la deuda generada o, en su defecto, que se ejecute la garantía sobre la vivienda.

Por lo que respecta a su regulación, la hipoteca inversa viene recogida por primera vez en la Ley 41/2007 y se amplía en la Orden EHA/2899/2011. En términos generales NO aplica la Ley Hipotecaria 5/2019 (LCCI) que sí rige para las hipotecas normales.

En cualquier caso, el Banco de España y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones elaboraron una pequeña guía de acceso a la hipoteca inversa que puedes consultaraquí.

¿Qué requisitos tiene la hipoteca inversa?

hipoteca inversa

Por regla general, el solicitante de una hipoteca inversa tiene que tener una edad mínima de 65 años, a excepción de casos en que esté afectado por una dependencia o le hayan otorgado una minusvalía igual o superior al 33%

Se exige que el solicitante sea propietario de la vivienda, y contempla la posibilidad tanto de hipotecar primera como segunda vivienda. La principal diferencia es que, si la hipoteca recae sobre una vivienda habitual, existen una serie de bonificaciones fiscales y rebajas de impuestos.

Es importante saber que si accedemos a una hipoteca inversa, en ningún momento perdemos la titularidad del inmueble; de hecho, es posible incluso alquilarla a un tercero (si por ejemplo es una segunda residencia la que tenemos hipotecada) siempre y cuando la entidad prestamista sea previamente informada.

Por último ymuy importante: se exige que el inmueble esté libre de cargas. En caso de que exista alguna hipoteca sobre el mismo lo primero que nos van a pedir es que la cancelemos (la mayoría de las veces nos adelantarán el dinero reduciéndolo del monto total a prestarnos).

¿Cómo funciona la hipoteca inversa? Modalidades

El proceso de contratación de una hipoteca inversa es exactamente igual al de una hipoteca normal. Acudiremos a la entidad, harán un estudio, presentarán una oferta, si aceptamos se tasará, se verificará con el registro y finalmente firmaremos ante notario.

La Renta que percibiremos dependerá de tres factores: la edad del solicitante, el valor de la vivienda y la modalidad de hipoteca que hemos solicitado.

Encontramos tres modalidades de Hipoteca Inversa: vitalicia, temporal y de disposición única. Éstas son las características que las diferencian:

  • Hipoteca Inversa Vitalicia es la modalidad en que el prestatario recibe una renta mensual vitalicia a través de un producto doble, ya que durante un periodo determinado los ingresos nos los otorga la propia hipoteca y a partir de que ésta vence entra en funcionamiento un seguro de rentas vitalicias.
  • Hipoteca Inversa Temporal, donde el contratante percibe el dinero a lo largo de un periodo previamente establecido con el banco o entidad de crédito. En caso de que termine el plazo y el cliente sobreviva se dejará de percibir la renta, pero no se tendrá que efectuar todavía la devolución del capital.
  • Hipoteca Inversa de Disposición Única, la modalidad donde percibimos una cantidad de golpe basada en la tasación de la vivienda.

¿Cuándo hay que empezar a devolver el préstamo y quién lo hace?

hipoteca inversa calculadora

A este respecto, la normativa es clara: el préstamo comienza a ejecutarse a partir de que fallezca el último de los solicitantes (se entiende así en caso de que sea un matrimonio quien suscriba la hipoteca); es decir, que quien se hace cargo del préstamo es el heredero o herederos.

Los herederos recibirán tanto el inmueble como la deuda generada sobre el mismo y en ese momento tendrán que elegir entre reembolsar la deuda o no reembolsarla.

Si desean hacerse cargo de la deuda cabe la posibilidad de vender el inmueble y quedarse con la diferencia, de emplear patrimonio dinerario propio o en su defecto de suscribir un nuevo préstamo hipotecario que establezca el pago de manera gradual, como cualquier hipoteca que se precie.

Por otro lado, si los herederos deciden no reembolsar se ejecutaría la garantía hipotecaria contra la herencia. Lo normal es que con la venta del inmueble se sufrague la deuda, pero si no fuese suficiente se iría contra otros elementos de la herencia. Eso sí, el patrimonio propio de los herederos nunca podrá responder de la citada deuda.

También puede darse el caso de que se quiera cancelar anticipadamente la deuda sin que se haya producido el fallecimiento del deudor, en este caso la operación comportará unos gastos de cancelación previamente estipulados por el contrato.

Otro supuesto que originaría la cancelación anticipada sería la venta del inmueble a un tercero. No existe posibilidad de subrogación, obviamente, así que el deudor tendrá o bien que liquidar la deuda con el dinero que obtenga de la venta o bien sustituir el elemento hipotecado por otro elemento de características semejantes; es decircambiar una casa por otra).

¿A quién va dirigida la hipoteca inversa?

Como hemos podido comprobar al enumerar los requisitos, la hipoteca inversa tiene un target muy claro: personas dependientes y personas mayores.

La razón es obvia. Una persona dependiente precisa de unos cuidados especiales y una asistencia que rara vez se cubren con las ayudas públicas, una persona mayor quizás ha obtenido una pensión por debajo de su última nómina y no le alcanza para su día a día.

También hay otro perfil bastante frecuente, y es el de aquellos que quieren disfrutar en su retiro de los bienes que atesoraron durante su vida. Es probable que sus ingresos los destinasen al pago de la hipoteca y que ello les haya impedido ahorrar para su disfrute en la vejez. Gracias a la hipoteca inversa, esa casa se convierte en una fuente de ingresos extra.

En España se dan varias circunstancias que hacen de la hipoteca inversa un producto con recorrido a futuro. Por un lado tengamos en cuenta que nuestro país posee una de las tasas de propiedad más altas de Europa, sólo superados por países del Este, con más de un +25% de diferencia con Alemania por ejemplo. Esto hace que los potenciales clientes sean bastante numerosos.

Luego cabe contar con la coyuntura económica. Un momento en el cual el paro se agudice y el crédito se haga más restrictivo, es idóneo para que quienes tienen en su mano un inmueble lo capitalicen vía hipoteca inversa y empleen el capital en ayuda de familiares y allegados. Desde luego, es una fórmula más rápida que la simple venta de la casa.

Por último no hay que olvidar la regularización de las pensiones, especialmente de cara a las futuras restricciones. A este respecto, quienes están próximos a la jubilación y ya sepan que la cantidad que van a percibir no se ajusta a sus necesidades reales, podrían emplear por ejemplo su segunda vivienda para complementar la pensión.

Bajo esta premisa no es de extrañar que el último informe conjunto publicado por EY y la EPPARG concluya que a lo largo de la próxima década, el negocio de la hipoteca inversa va a triplicarse.

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¿Dónde puedo conseguir la mejor hipoteca inversa?

la mejor hipoteca inversa

Si consideras que la hipoteca inversa es exactamente lo que estás buscando, llega ahora el momento de seleccionar entre las distintas opciones que nos ofrece el mercado.

En principio, cualquier entidad está habilitado para otorgar este préstamo, pero en realidad tienen el producto bastante desactualizado. Por ejemplo, recientemente CaixaBank comenzó a realizar una serie de pruebas piloto en distintas sucursales suyas y Banco Santander está peleando con el regulador para el lanzamiento de un producto combinado lo más pronto posible.

Encontraremos más opciones fuera del circuito tradicional bancario (con alguna excepción), en aseguradoras y en otras entidades financieras. Lo que sí es común, al menos de momento, es que las condiciones financieras estén supeditadas al perfil del cliente, y por tanto será difícil conocer las condiciones con anterioridad a la solicitud.

Hipoteca Inversa Óptima Mayores

optima mayores hipoteca inversa

La más publicitada desde hace años, está mediada por la asesoría Óptima Mayores y los fondos en sí provienen del BNI portugués. Sí sabemos que de media la cantidad que se atiende oscila entre el 30-45% del valor de tasación atendiendo siempre a la edad del propietario.

Caser Hipoteca Inversa

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En este caso hablamos de una joint venture entre la aseguradora y otra empresa, la Agencia Negociadora, especializada en la gestión de alquileres a propietarios, refinanciación de deudas o reclamación de gastos indebidos entre otras cosas. El préstamo que nos brindan incluirá adicionalmente una serie de servicios al prestatario de contratación voluntaria.

Hipoteca Inversa de Catalana Occidente

hipoteca inversa catalana occidente

Otra aseguradora que ya cuenta con la Hipoteca Inversa en su portfolio de productos es Catalana Occidente. La entidad contempla además la posibilidad de que tengas una hipoteca vigente y por eso en lugar de exigirte su cancelación lo que pedirán es que ésta no exceda el 20% del importe que vayas a solicitarles.

Así como en otras no se detalla, en el caso de Catalana Occidente sí establecen unos requisitos de entrada tales como una vivienda tasada en no menos de 200.000 €, con ascensor en caso de estar en segunda planta o superiores y además deberá ser vivienda habitual.

Hipoteca inversa Caja de Ingenieros

hipoteca inversa caja de ingenieros

La entidad catalana, siendo de escaso tamaño, es una de las más activas en cuanto a préstamos personalizados. En su caso nos ofrecen una interesante propuesta a no más de 20 años de plazo y como máximo nos ofrecerán el 60% del importe de la tasación.

Tendrá otros requisitos como que los prestatarios tengan 70 años o más, que domicilien los ingresos, que la vivienda sea su residencia habitual y que además no tenga ningún tipo de hipoteca ni gravamen sobre ella.

Conclusión – ¿Merece la pena la Hipoteca Inversa?

Un dibujo de una persona Descripción generada automáticamente con confianza media

La hipoteca inversa ha vuelto y lo ha hecho para quedarse. Perdió su atractivo a raíz de la crisis financiera, y de hecho BBVA fue la última gran entidad en dejar de comercializarla allá por el año 2013.

Las circunstancias actuales han acelerado un proceso natural que hubiese venido a nosotros por el mero envejecimiento poblacional que vive Europa. Las viviendas se han constituido como un instrumento de ahorro que en un momento dado no tendrá que capitalizarse mediante una venta, sino más rápidamente mediante fórmulas como la Hipoteca Inversa.

Huelga decir que la fiscalidad se ha preparado específicamente para que así sea, ya que a día de hoy las rentas obtenidas por este tipo de préstamo no están sometidas a IRPF, a excepción de si contratamos una modalidad vitalicia donde el seguro sí tiene gravamen.

Eso sí, un gravamen mucho más bajo que los ingresos comunes.

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Gabriel Rodríguez