Hipoteca inversa: qué es, cómo funciona y qué bancos la ofrecen

Las hipotecas inversas son herramientas de financiación que proponen, a las personas mayores de 65 años, obtener una renta vitalicia (un pago único) hasta su fallecimiento a cambio de hipotecar la vivienda. La deuda deberá ser asumida en el futuro por los herederos.

Repasamos todo sobre esta herramienta de financiación, poco conocida en nuestro país. Analizamos qué es, cómo funciona y qué exigencias tiene una hipoteca inversa, también cuestiones relevantes como la devolución del capital o la cancelación anticipada.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas son un producto de financiación regulado, y que, aunque bastante utilizado en otros países del entorno europeo, en nuestro país no tiene una gran implantación.

Una hipoteca inversa, básicamente, consiste en poder obtener financiación a través de una renta mensual vitalicia o un pago único. Esta financiación parte de una hipoteca sobre la vivienda que debe hallarse libre de cargas.

Se trata de un modelo de financiación concebido fundamentalmente para personas mayores de 65 años. Se considera, a este efecto, que puede ser una herramienta complementaria de la pensión de jubilación, pudiendo proporcionar una renta mensual vitalicia, aumentando los ingresos del titular hasta su fallecimiento.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa se constituirá a partir de la vivienda que se va a hipotecar, la cual debe ser una vivienda habitual. Con la edad del titular o titulares, se conforma un acuerdo de financiación que se puede traducir en un pago único o en una renta vitalicia hasta el fallecimiento del titular o titulares.

Es importante señalar que los titulares no pierden la titularidad de la vivienda. Es decir, pueden seguir viviendo en su casa y manteniendo la propiedad que, sin embargo, se encontrará hipotecada.

La cancelación de la hipoteca se debe producir al fallecimiento de los titulares, momento en el que los herederos deberían hacerse cargo de las cargas correspondientes a la hipoteca. Es decir, durante la vida de los solicitantes no existe la obligación de amortización.

Otro motivo para cancelar la hipoteca inversa es la posibilidad de hacerlo de manera anticipada. Es posible hacerlo en cualquier momento, pero conllevará los gastos que se derive del contrato hipotecario.

Tipos de hipoteca inversa

No existe un único tipo de hipoteca inversa, lo habitual es encontrar dos modelos:

Hipoteca Inversa Total

Es aquella que propone una financiación basada sobre el total del valor de la vivienda hasta la pervivencia del titular

Hipoteca Inversa Temporal

Se propone una cantidad financiada durante un plazo temporal negociado que cubrirá el máximo que la entidad ofrece por el valor de la vivienda

Requisitos de una hipoteca inversa

Los requisitos habituales para poder solicitar una hipoteca inversa serían:

• Tener una edad usualmente superior a los 65 años (aunque puede variar)
• Ser titular de una vivienda libre de cargas (aunque si lo que falta de hipoteca previa es poco, se pueden incluir en la operación)

A estos dos requisitos principales cada entidad puede añadir condiciones particulares.

Generalmente, el cálculo de la financiación que se ofrecerá por la hipoteca inversa va a depender de dos factores:

1. La edad de los titulares
2. El tipo de vivienda y su valor

Por norma general, este tipo de hipoteca no se puede solicitar para una hipoteca de un local comercial o para hipotecas de segunda vivienda.

¿Qué bancos ofrecen una hipoteca inversa?

Al ser un producto hipotecario con poco demanda, en este momento, en el mercado hipotecario convencional, existen pocas ofertas explícitas de hipoteca inversa, siendo una de las principales la Hipoteca Inversa de Banco Santander, junto a las de otras entidades como EBN Banco, Óptima Mayores y Caja de Ingenieros. Veamos a continuación, algunas de sus principales características:

Hipoteca Inversa Santander

Gracias a una reciente alianza con Mapfre, Banco Santander ya tiene, entre su oferta hipotecaria, la hipoteca inversa, la cual ha empezado a comercializar en la ciudad de Madrid desde el 20 de noviembre de 2023. Además de las características comunes de este tipo de hipoteca, la Hipoteca Inversa Santander no tiene comisión de apertura, reduciendo los gastos de formalización a menos de 600€.

El préstamo hipotecario inverso de Banco Santander se puede contratar de dos formas:

• Con renta vitalicia: las cuotas mensuales se abonarán hasta que fallezca el último titular
• Sin renta vitalicia: las cuotas mensuales se abonan hasta la esperanza de vida del titular

En principio, se aplicará un tipo de interés del 5,99%.

Hipoteca Inversa EBN Banco

EBN Banco fue algo más rápido que Banco Santander y lanzó su oferta de hipoteca inversa en febrero de 2023. Sin embargo, ahora se prepara para enfrente el próximo año con mayores objetivos.

En este caso, el tipo de interés fijo anual es del 6% con hasta el 43% del valor de tasación de la vivienda.

Hipoteca Inversa Óptima Mayores

Aunque no se trata de una banco, sino de una asesoría independiente, incluimos la Hipoteca Inversa de Óptima Mayores en nuestro ranking por ser una de las más consolidadas en el mercado, ya que se comercializa desde el año 2005.

Seguros SantaLucía es la compañía aseguradora que firmó el convenio de colaboración para que Óptima Mayores pudiera contar con su propia hipoteca inversa y sus clientes puedan recibir entre el 27% y el 47% del valor de la vivienda en un pago único o a través de cuotas mensuales.

Hipoteca Inversa Caja de Ingenieros

La Hipoteca Inversa de Caja Ingenieros se diferencia principalmente del resto porque la edad mínima de los titulares, o al menos uno de ellos, debe ser de 70 años, en lugar de 65.

Además, el plazo máximo de esta hipoteca es de 20 años con un importe de hasta el 60% del valor de tasación de la casa.

¿Cómo devolver el capital de una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa no exige amortización constante o cuotas mensuales. Se trata de un producto que se orienta habitualmente o a un determinado periodo de tiempo pactado, o a la pervivencia del titular.

Sin embargo, tras el fallecimiento del titular, los herederos adquieren la titularidad, y con ella la hipoteca. En ese momento, podrán:

• Quedarse con la vivienda: teniendo que asumir la deuda de la hipoteca inversa. Esto se puede hacer conformando una nueva hipoteca por el importe de la deuda, o, más directamente, abonando la deuda
• Vender la vivienda: se puede optar por la venta de la vivienda para satisfacer la deuda. Si el dinero obtenido no alcanza para liquidar la hipoteca, esta se mantiene vigente hasta su finalización

¿Se puede cancelar una hipoteca inversa?

Sí, puede ser cancelada en cualquier momento. En la amortización anticipada de la hipoteca, se puede aplicar o no comisión dependiendo del contrato firmado.

Se abonará el dinero dispuesto hasta el momento de la cancelación más los intereses correspondientes y los gastos generados.

En definitiva, no deja de ser un préstamo basado en una garantía hipotecaria, pero en ningún caso se ha perdido la titularidad sobre la vivienda. Esto hace que, efectivamente, la cancelación anticipada si ya no se necesita la renta, sea perfectamente viable.

Opiniones sobre la hipoteca inversa: ¿Merece la pena?

Son varios los usuarios que ya disponen de una hipoteca inversa y que conocen de primera mano las ventajas y desventajas de tenerla.

Basándonos en las ventajas y desventajas, podemos concluir que se trata de un producto que puede ser útil para complementar la pensión de jubilación, cuando se tiene una vivienda sin cargas.

Pero, a la vez, es un producto caro, difícil de encontrar ya que los bancos son reacios a su concesión, y que genera, a futuro, un problema financiero a los herederos de la vivienda.

Por tanto, se trata de una decisión compleja, personal y que debe valorar a fondo todos los aspectos que van desde las necesidades económicas reales, hasta el futuro económico de los herederos.

Alternativas a las hipotecas inversas

Si llegados hasta aquí, piensas que una hipoteca inversa te aportará más riesgos que beneficios o simplemente no cumples con los requisitos para solicitarla, te mostramos otras opciones que te permitirán vivir los próximos años con más tranquilidad.

Actualizaciones del artículo

• Se añade información sobre los tipos de hipotecas inversas, sus ventajas y desventajas; se incluyen entidades que ofrecen actualmente una hipoteca inversa; se añaden alternativas a las hipotecas inversas; nueva pregunta frecuente (20/11/2o23)